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賃貸併用住宅の場合、ローンはいくらまで借りられる？

今回から、賃貸併用住宅の計画立案にあたり、もっとも気になる資金計画について解説しましょう。

■ 住宅ローンとアパートローン

賃貸併用住宅を建てる場合、全額現金で建てるには多くの自己資金を入れる必要がありますが、大半の方は住宅ローンやアパートローンで建築資金を用立てることになります。

賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば住宅ローンの借入れが可能ですが、住宅ローンの融資額だけでは建築資金が足りない場合、アパートローンと住宅ローンを併用した資金計画を組む場合もあります。

一般的には住宅ローンのほうが、アパートローンと比較すると低金利で融資の審査が緩いというメリットが挙げられます。

■ アパートローンの特徴

アパートローンとは、賃貸物件を建築・購入するためのローンです。
一言でいえば金融機関からの事業用融資のことです。賃料収入からローンを返済していきますので、基準としては以下のような点を審査しながら金利や貸付額が決まります。

　　a)　物件の担保力
　　b)　物件の収益性
　　c)　申込者の属性や返済能力

特に、a)担保力、ならびにb)収益性がポイントとなります。

■ 賃貸経営とローンの活用法

賃貸経営を行う場合、経営上の観点から収益物件の建築を全て自己資金で賄うということがほとんどありません。

経営の観点から見ると金利も経費。したがって、多くの場合にはローンを活用します。
ただし、月々のローン返済を考えると長い期間安定した収益が得られることが前提条件になります。したがって、その物件から得られる収益がローン返済金を下回るようなことになれば赤字になってしまいます。

収益が出ている際はその金額を貯めておき、空室が出た際の補填を行なったり、金利が高くなってきたときには返済期間を短縮する繰り上げ返済の実施なども視野に入れながら、長期的な視点でローンを上手く活用することが大切です。

月々、資金的なゆとりを持たないまま返済を続けるのではなく、突発で発生する可能性があるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておきながら返済を続けることが、安定した賃貸経営を行う最大のポイントです。

■ 「ローン破綻」を回避する賃貸併用住宅

賃貸併用住宅を建築する際、【ローン破綻】を回避するために最低限守るべき重要な公式があります。

それは、

　　　　　　自宅部分も貸した時の総家賃収入　＞　月々のローンの返済額

この公式を守ることで、どんな効果があり、どんなリスクを回避できるのでしょうか？
この公式は、いざというときは自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるという式(ルール)です。

さらに、常に家賃収入の方が多いように賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。このような状況を作っておくことで、最悪の事があってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。

つまり、賃貸併用住宅は【タダで自宅が手に入る】というメリットだけではなく、ローン破綻リスクから生活を守る、という面でも重宝されています。