住宅関連記事・ノウハウ

賃貸併用住宅で相続税対策

相続税の基礎控除額改正

平成27年1月から相続税の基礎控除額が改正されたことで、将来的に相続税の課税対象となる方が増えています。この状況を緩和する目的で制度拡充されたのが小規模宅地等の特例です。これは、居住用や事業用の宅地等について一定面積まで評価額が減額されるという特例ですが、居住用の宅地の限度面積が拡大されるとともに、居住用宅地と事業用宅地の完全併用が可能になるなど、これまで厳しく定められていた要件が緩和されることになりました。

小規模宅地等の特例の改正

居住用の宅地等の限度面積

A)居住用の宅地等（特定居住用宅地等）の限度面積

• 改正前 限度面積240㎡
• 改正後 限度面積330㎡

居住用と事業用の宅地の適用面積

改正前後の適用面積

• 改正前 以下の計算式で調整 最大400㎡まで
• A×5/3＋B＋C×2≦400

• A：特定居住用宅地等
• B：特定事業用宅地等
• C：貸付事業用宅地等

• 改正後 居住用宅地と事業用宅地のみの場合調整計算が不要。したがって、居住用330㎡・事業用400㎡の合計730㎡まで適用になります。貸付事業用宅地を特例対象にする場合は、以下の調整計算を行ないます。
• A×200/330＋B×200/400＋C≦200
• A：特定居住用宅地等
• B：特定事業用宅地等
• C：貸付事業用宅地等

間取りの自由度

この規制緩和により、賃貸併用住宅における自宅スペース・賃貸スペースの間取りの自由度が増し、さまざまなプランが可能になりました。たとえば1階を自宅にして2階以上を賃貸マンションやアパートにすれば、自宅は駐車スペースや庭に直結しますので、階段の上り下りが少ない平屋感覚の暮らしが楽しめます。また、最上階を自宅にすれば、採光・通風条件の良いスペースに自宅を構えるので、眺望を楽しんだり、屋上を利用したりすることもできます。1階部分を貸店舗にすることもできるので、さまざまなスタイルで土地を有効活用できます。

専門家への相談

賃貸併用住宅は、稼ぐ以外にも、税金対策として有利な面があります。しかし、賃貸併用住宅の収支計画、適切な税金対策、適切な管理会社やシステムの選択は、それぞれに一長一短があり、決して感覚だけで選んではいけません。賃貸併用住宅の新築・建て替えにあたって、事前に専門家に相談することをおすすめします。