住宅関連記事・ノウハウ

大きく変わる住宅の売買！

宅建業法の改正

不動産の取引に関する宅地建物取引業法が改正され2018年4月から施行されることになっています。今回の改正は大改正といっても良い内容となっていますので、これから住宅取得をお考えの皆様には、是非知っておいていただきたいと思います。

住宅診断の義務化

今回の目玉は住宅診断に法的な位置づけがされたことにあります。不動産業者は既存建物（中古建物）の取引をする場合、ホームインスペクションについて一定の説明をしなければならないことになります。（法律の条文では「建物状況調査」となっていますが、本文では「ホームインスペクション」ということにします）

不動産業者の義務

• 不動産業者は既存建物の売主等から取引の依頼を受ける場合
• 媒介契約書で「住宅診断業者をあっせん（紹介）するかどうか」を説明する必要があります。「住宅診断をしなければならない」のではなく、業者を紹介するかどうかを説明することが必須となります。

• 契約が成立する前に不動産業者がおこなう
• 重要事項説明の中で、この既存建物が住宅診断を受けた建物かどうかを説明しなければなりません。受けた建物であれば、その結果についても概要を説明することになります。たとえばその場合、具体的には2階の和室の東側天井に雨漏れ跡があります、など診断箇所をを説明する必要があります。

契約の当事者

• 既存建物について
• 契約の当事者（売主と買主等）が合意した内容を文書にすることが義務付けられます。購入した後にこんなこと説明を受けていなかった。ということがないようにするためです。

今回の改正は既存建物に限って実施されますが、この影響は新築住宅にも波及してくると考えられますので注意が必要です。

住宅を購入!住宅診断のタイミングとは

住宅診断のタイミング

すでに自社で取り扱うすべての建物について先進的に取り組んでいる不動産業者さんも登場しています。では、住宅診断はどのタイミングするのが一番良いでしょうか？売主になる人も買主になる人もいるでしょうから、ここではどちらにも良い結果をもたらすタイミングをご案内したいと思います。

売主の立場

• 売り出すと決めた時点(売買契約締結前)でホームインスペクションをすることをおすすめします。

仮に住宅診断で雨漏れなどが発見された場合、売買契約締結後であれば、買主との間でトラブルになり契約の解除や補修の要求になることが考えられるからです。自らが売る物件の状態を理解していれば、トラブルになることも少ないと思います。

買主の立場

• 買いたい！と決めた後(売買契約締結前)にすることをお勧めします。

いずれの場合でも、できることなら売買契約締結前にされることが一番です。こちらも契約後のトラブル防止という意味もありますが、自身が購入しようとする物件の状態を知ってくことが重要ですし、リフォームを検討される場合はホームインスペクションの結果によってリフォームの優先箇所が明らかになるメリットもあります。一定基準に適合する建物であることがわかれば既存住宅売買瑕疵保険が付いた建物となり、取得時の各種減税を受けることもできるからです。

住宅診断検査の範囲!?

宅建業法の改正による説明義務

• 宅建業法改正で不動産業者の説明が義務付けられる範囲
• ・建物の構造耐力上主要な部分の劣化事象(屋根・基礎・外壁・柱・梁・床・内壁・バルコニーの腐食・劣化・傾きなど)
• ・シロアリ被害
• ・雨漏れ

既存住宅売買瑕疵保険の検査範囲

• ・上記のうちシロアリ被害はオプションになります
• ・水道・排水・ガス・電気などの管路もオプションで検査できます
• ・新耐震基準に適合していることの確認

インスペクション業者がおこなう範囲

• ・料金によって、上記すべての項目を検査することができます。
• ・それ以外に建具や内装・キッチンや換気扇などの設備の検査までおこなっている業者が多いようです。

結果的に、買主としては自身が必要と考える範囲をインスペクションすれば良いのですが、インスペクション業者の能力や料金によってその範囲や調査が変わりますので色々なサイトで一度調べてみるのもいいでしょう。