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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社一戸建てとマンション比較!

1 一戸建てとマンションの価格差は拡大中

外観写真事例一覧より
外観写真事例一覧より

マンションは数十年後スラム化する可能性?

新築マンションの販売状況の目安となる、2016年の月間平均での初月契約率(発売月に売れた戸数の割合)は68.8%となり、好不調の境目となる70%を大きく割り込んでいます。土地と建物価格の上昇で、一般の方々には手の届かない高額物件が建てられ、高すぎて売れ残る結果となり、新築マンションの売出戸数は1992年頃の売出戸数と同程度まで落ち込んでいます。

追い打ちをかけるように、人口減少の影響は2020年以降に顕われてきます。一部の地方ではすでに顕著に顕われておりますが、2020年に東京の人口が最多を迎え、東京でも2020年を境に人口減少の時代を迎えます。マンションは居住者の高齢化が進み、結果としてマンション管理組合の弱体化により、将来はマンションのスラム化が進行していくと予測されています。高止まりマンションを無理して購入したとしても、自分たちが高齢期となる数十年後には、管理費や修繕積立金の支払いにも苦労してしまうこと。そして、管理費や修繕積立金の不足から、自分たちが住むマンションが適切なマンション維持管理すらできないスラムと化していくことを為す術もなく見ることになってしまう懸念があるのです。

価格面では、一戸建てが有利

一方、新築一戸建ての物件価格は、郊外の地価や木質系資材の価格がさほど上昇していないことから、物件価格は安定的に推移しています。価格の上昇が止まらないマンションと郊外の低価格分譲住宅を比較すると、郊外の分譲戸建住宅のほうが、よりお得感を強く感じる方々は多いようです。立地で選ぶマンションか、敷地の広さや間取りの自由度、周辺環境の静けさに分がある戸建てを選ぶか。少なくても、価格面を考えただけでも、郊外の戸建のほうがあきらかに有利であることは間違いないようです。

2 一戸建てとマンション検討する上での5つのポイント

外観写真事例一覧より
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少子高齢化に伴う、大量家あまり時代の到来に備え「一戸建ては高いから」といった、いままでの固定概念で比較するのではなく、いろいろな条件で比較検討することが、これからの家づくりではより大切なことになります。

さて、家を購入する決断を下すにあたり、以下の5項目はどうしても外せません。その5項目とは、広さ・立地・維持費・設備・資産価値。ここでは、一戸建てとマンションについて、例として首都圏におけるそれぞれの内容を比較してみます。

一戸建てとマンションを5項目で比較

外観写真事例一覧より
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項目詳細
広さマンションと比較すると、一戸建てのほうが広めで間取りの自由度は高め。専用の庭をもてることも魅力。
一戸建て:4LDK・90m2(27.2坪)が平均
マンション:2~3LDK・70m2(21.2坪)が平均
立地一戸建ては郊外が大半であることから、マンションと比較して通勤や通学は不便です。マンションは交通の利便性が良い場所に立地していることが多く通勤や通学をはじめ、日々の生活も便利です。
一戸建て:郊外が大半
マンション:駅前や街中など、交通の利便性が良い場所が大半
維持費一戸建て:毎月の管理費や修繕積立金の徴収はありませんが、定期的なメンテナンスは不可欠です。したがって、マンションと同じように管理費や修繕積立金の積み立てなど、すべて自分で用意する必要があります。
マンション;管理費や修繕積立金のほか、駐車料が必要になります。また、長く住んでいると、修繕積立金が値上がりすることが一般的です。
設備一戸建て:一戸建てはマンションと比較して設備コストは高め。また、開口部が多いことから、防犯設備の導入は高くなります。太陽光発電の設置ができる場合は多いですが、設置費用は高くなります。
マンション:オートロックや玄関カメラなど、一戸建てと比較して防犯面が充実しています。共同で使える宅配ボックスなどの施設も備えつけられている場合が多く、一戸建てと比較して、あきらかに利便性は高くなります。
資産価値一戸建て:立地条件に大きく左右されますが、土地の資産価値は目減りしにくいことから、マンションと比較して資産価値が下がらないことが多いようです。
マンション:一戸建てと比較して、建物の価値は下がりにくいですが、長期的な視点では土地の所有分が少ないことから、一戸建てと比較して不利な局面が多くなります。

ポイントを押さえて家づくりの参考にしていきましょう。

3 一戸建てとマンション比較のウソ・ほんと

一戸建てとマンションを検討する際に、比較するポイントについて、まず、マンションでよくいわれるメリットについて検証します。

マンションのメリット・ウソ・ホント

外観写真事例一覧より
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マンションのほうが戸建てより安い

これは、同じ立地条件の場合に当てはまります。広さではマンションのほうが不利になるので、坪単価で比較すると一目瞭然の結果になる場合が多いようです。

マンションの固定資産税は安い

安いと思われがちですが、一般的にはマンションのほうが固定資産税が高くなる傾向があります。

マンションのほうが日当たりが良い

マンションvs一戸建てという問題ではなく、日当たりは立地条件や周辺環境によって大きく変わります。いちがいにマンションが日当たりが良いと、短絡的に決めつけてはいけません。

入居者専用プールなど、入居者限定の共用施設が充実

豪華な共用施設は、新築マンションでも管理費アップの要因になります。築年数が経過していくと、豪華な共用施設の維持コストが重い負担になってきます。

リノベーションが難しい

物件によって、リノベーションができる範囲は大きく異なります。マンションだからといって、一概に難しいわけではありません。

一戸建てのメリット・ウソ・ホント

外観写真事例一覧より
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自由に間取りを設計できる

周辺環境や法的な制限により、間取りを制限される場合があります。自由自在に間取りを設計できるわけではありません。

資産価値が高い

一戸建てと比較してマンションの上下階の騒音対策は不利ですが、建物次第では騒音被害を軽減することができます。完全分離二世帯住宅といった世帯別の独立性を重視する場合、世帯別の騒音問題が世代間での問題となる場合もあります。

マンションと違い、管理費や修繕積立金を負担する必要がない

一戸建てでも、当然のことながら定期的な維持管理が必要です。10年ごとに多額の維持管理費用がかかる場合(外壁塗装や給湯器交換など)が多く、20年ごとの維持管理では、10年単位での維持管理内容のほか水廻り設備機器の交換といった、さらに多額の費用がかかります。

家族構成の変化にあわせたリノベーションや建て替えが容易

建物の構造を木造の柱と梁で支える「木造軸組構造」であれば、建物の構造にかかるリフォーム・リノベーションも容易ですが、将来的には法的制限の変化により、同じ面積・条件でのリフォーム・リノベーションや建て替えが難しくなる可能性も否定できません。このような長期的視野で見ながら、マンションか一戸建てか、しっかり比較検討する必要があります。

マンションか一戸建てか、それぞれ解説いたしましたが、マンションの価格高止まりが終わらない現在、現時点における長期的な視点では、マンションを購入するよりも一戸建てを購入(分譲・注文住宅)のほうがメリットが大きくなることは間違いないようです。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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