住宅関連記事・ノウハウ

1 金利上昇リスクと天災リスクの回避方法について

賃貸・民泊の金利上昇の回避

新築・リフォームにせよ、すべて現金で工事を発注する方はそう多くなく、ほとんどの方はローンをご利用になるかと思います。ローンを利用するとき、予測が難しい反面大きな影響を及ぼすのは金利の変動。インフレ局面では、物価と同時に金利が上昇します。変動金利を選んだ場合は、金利上昇に伴いローン返済額も増加します。金利変動幅が少ない場合は、固定金利のローンに借り換えするのもひとつの解決策です。しかし、変動金利を選んでいても、いきなりローン残高が増えるわけではありません。金利が上昇するといっても、1年で最大1％、2年で2％程度。　急激なインフレとはいえ、予測できない範囲ではありませんので、変動金利でローンを組む場合、自分なりの景況予測を立ててリスクに備えておくことが大切です。

• ・1年後に1％の金利上昇があった場合、返済額はいくらになるのか？
• ・翌年も上昇した場合はどうなるのか？

金利が上昇しても、返済にゆとりがもてるローンを組みましょう。

金利上昇に効果的なのは繰り上げ返済

繰り上げ返済には返済額軽減型と期間短縮型の2種類があります。

返済額軽減型

繰り上げ返済は、返済期間はそのままに月々の返済金額が減額されるタイプ

期間短縮型

金利上昇に備えるのに有効なタイプ。毎月返済する額はそのまま、返済する期間を短くできる

期間短縮型は返済期間が短くなることで利息分が節約できるます。利息は借りている期間に対して課せられるので、早く返済することで利息が少なく済みます。金利が上昇したとしても、返済を早く済ませることで利息が膨らむ心配は少なくなります。繰り上げ返済のおすすめ時期は、ローンを組んで最初の数年です。月々の返済に占める利息の割合が高いことから、ローンを組んだ年を起点になるべく早めに返済することがおすすめです。ローンを組み始めて数年は、借入れの元本がなかなか減りません。繰り上げ返済をすると、返済分を元本にあてることができます。利息に多く支払うことなく返済できるのです。金利の上昇に備えるには、借入額が少ないに越したことはありませんが、十分な資金を蓄えてからスタートして、常に期間を意識したローン返済を心がけましょう。

天災リスクの回避

災害の多い日本では、日本中どこでも災害に遭う危険があります。地震保険は、自治体が判断する損壊評価によって、見込んでいた額が支払われない可能性をあらかじめ見込んでおく必要があります。また、大規模震災が発生した場合、地震保険が支払われるまでは相当の期間がかかることが想定されます。震災後の生活再建に最も必要になるのは、手元にある資金(現預金)です。自身が震災で罹災する可能性は極めて低いかもしれませんが、保険金が支払われるまでの期間をどのように乗り切るか。生活再建策のひとつとして想定してみても良いかもしれません。洪水をはじめとする水害は、各自治体で水害・地すべりハザードマップを公開していますが、水害の規模(床上浸水が想定されるのか、床下浸水が想定されるのか、地滑りや土石流が発生する可能性)に応じた損害保険もしっかり比較検討する必要があります。

目先の保険料にとらわれて必要なときに必要な補償を得られない損害保険では、万が一の天災のとき、十分な補償を受けられなくなります。損害保険の種類によっては、地震火災特約(震災後72時間以内に出火した場合、火災保険での補償は受けられない)や火災によって家賃収入が得られなくなた場合でも、所定の期間内であれば家賃相当額の補償を受けられる特約がある保険会社があります。各種の特約については、損害保険会社各社のWebサイトでは､あまり目立たないように掲載されていることが多いことから、気になった損害保険があったら、損害保険会社各社から資料を取り寄せて熟読することをお薦めします。

2 市場下落リスクについて

賃貸・民泊の『市場下落リスク』

平成29年の地価公示価格によると、全国平均で地価は上昇しています。用途別、あるいは地域別に細かく見ていくと、すべての地域全体で地価が上昇しているわけではなく、東京圏でも住宅地においては交通機関なども含めた生活の利便性が地価の上昇・下落に大きく影響しています。今後は自然災害に対する懸念も、地価に影響するケースが多くなることが予想されており、自然災害のリスクが少なく特に利便性の高い地区であれば、堅調な地価が続くと予想されています。ところが、交通の便が悪いといった利便性に劣っている地区、賃貸住宅が過剰になっていく地区、自治体等で公表されているハザードマップ(洪水ハザードマップなど)で危険エリアと想定されている地区は、地価上昇が期待できません。相続・節税対策として、交通の便が悪いといった旺盛な賃貸需要が見込めない地域でさえ、たくさんの賃貸住宅が建てられていることから、賃貸市場には物件があふれかえっています。このような状況のなか、近年の人口減少もあって競争が激化。賃貸経営は借り手市場に傾いており、賃貸住宅オーナーにとっては向かい風といわざるおえないのが現状です。不動産投資は株式投資や債券投資など、他の投資と比較してローリスクであるかわり、流動性リスクがある投資といわれています。流動性リスクとは、売却しようと思ったとき市場ですぐに売れなかったり、希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。不動産投資に流動性リスクがあると言われる理由とは、一般的には不動産の売却に至るまで3ヶ月～6ヶ月かかることから、すぐに売却することが難しいことが理由なのです。

市場下落リスクを軽減するには、中期的な『キャッシュフロー計画』が重要

10年程度の中長期キャッシュフロー計画を策定し、収入・支出・修繕・建て替えの時期・資産承継対策、そして、相続・節税対策を検討することが大切です。中長期キャッシュフロー計画については、年次ごとの成績を毎年見直しながら、収益を上回る支出となった年でも次年度以降にその赤字を補填していく、という考え方をもって策定していきましょう。賃貸併用住宅(賃貸・民泊)を建てるとき、多くの自己資金を入れることができなければ、アパートローンや住宅ローンなど金融機関から借りることになります。賃貸併用住宅では、所定の条件を満たせば住宅ローンの借り入れは可能ですが、アパートローンと住宅ローンを併用することもあります。アパートローンと比較すると、住宅ローンのほうが低金利で融資の審査が緩く、メリットが多いのが特徴です。

アパートローンの特徴

アパートローンは、賃貸物件を建築・購入するためのローン 金融機関からの事業用融資のことです。アパートローンでは賃料収入からローンを返済していきますので、基準としては、以下のような点を審査しながら金利や貸付額を決めていきます。

• a) 物件の担保力
• b) 物件の収益性
• c) 申込者の属性や返済能力

アパートローンでは、特に担保力と収益性がポイントになります。

賃貸経営と融資の活用法

賃貸経営を行う場合、収益物件をすべて自己資本でまかなう、ということはほとんどありません。経営の観点でみれば金利も経費となりますので、多くの場合でローンを活用します。ローンは長期間にわたり安定した収益が得られることが前提です。したがって、収益がローン返済金を下回るようなことになってしまうと問題です。収益が出ている際には、その金額を貯めておいて空室が出た際の補填を行ったり、金利が高くなってきたときの繰り上げ返済なども視野に入れながら、長期的にローンうまく活用することが大切です。月々、資金的なゆとりを持たずに返済を続けるのではなく。常に突発で起きるリスクに備えたキャッシュを手元にためておくことで、安定した賃貸経営を行うことができるのです。

ローン破綻を回避する賃貸併用住宅

賃貸併用住宅を新築・リフォームする際ローン破綻を回避するため【自宅部分も貸したときの総家賃収入＞月々のローン返済額 】この公式を守ることで、どんな効果がありどんなリスクを回避できるのか？
これは、いざというときには自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるということなのです。常に収入のほうが多い賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。このような状況を作っておくことで、最悪のことがあってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。