住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

50代で家を建てることは、人生後半における大きなイベント。老後も考え真剣に考える方が増えているようです。そこで前回に引き続き、50代から実家を建て替えた場合について、今回は「建て替え」を選択した場合のリスク(デメリット)を解説します。

50代で家を建てるリスク(デメリット)

慎重な検討を要する老後のマネープラン

人生の３大資金の１つである“老後資金”を住宅の取得にあてるため引退後のライフプランも含め、慎重に資金計画を検討する必要があります。あわせて年金生活でローンを抱える生活に至らずに済むように、なるべく60代まで支払いを終わらせる返済プランを検討したほうが、老後のリスクを軽減できます。自分自身の老後のマネープランはもちろんですが、親の介護にかかる費用は正確な予測が困難であることから、親の介護費用もマネープランに組み込んでおく必要もあります。

同じようにマネープランの予測が困難なことは、自分と配偶者の医療費。先進医療については、ガン保険などの医療保険である程度はカバーできますが、手術を伴わない生活習慣病の在宅治療については、たとえば糖尿病では、ひとりあたり毎月１万円程度（インスリン療法＋経口薬療法＋血糖自己測定）と、高額医療費の払い戻し制度には該当せず、確定申告で医療費控除を受けられる範囲になります。

参考サイト(厚生労働省 高額療養費制度について)はこちらから

住宅ローンが組みにくくなる

「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書（国土交通省住宅局）によると、住宅ローン等に関する融資審査で重視する点

「完済時年齢」(98.8%)
「建康状態」(97.6%)
「借入時年齢」(97.6%)
「担保評価」(97.2%)
「勤続年数」(97.2%)
「年収」(94.4%)
「連帯保証」 (93.5%)　

９割以上の金融機関が融資を行なう際の審査項目としています。

また「雇用形態」(78.2%)を考慮する金融機関も多いのですが、50代以上にハードルが高い「完済時年齢」「借入時年齢」「建康状態」により希望額の融資が受けられない可能性が高まります。特に、大半の方々が罹患する可能性が高い生活習慣病や既往歴等については、団体信用生命保険を付保する保険会社によって保険付保の可否判断が変わることから、完済時年齢・借入時年齢の問題がなくても住宅ローンを組む際に条件を提示される場合があります。

「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書（国土交通省住宅局)詳細はこちらから

自分の実家と配偶者の実家２つの不動産をどうするか

自分たちが実家にリフォームして住み替えるのか、実家を建て替えるのか。この場合、自分の実家か配偶者の実家のいずれかは遅かれ早かれ空き家になってしまいます。よって、賃貸住宅として活用するのか、売却するのか、いずれかの方法で実家を処分しなければなりません。また、後期高齢者になっている親が存命であったとしても、認知症など精神上の障害により判断能力を欠くとして、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた場合、実家の売却や建て替え、リフォームなど、契約行為ができなくなってしまう可能性があります。親が認知症になっていないとしても、じっくり時間をかけて検討するために残された時間は少ない、というのが実態です。さらに、親が施設に入り空き家になった場合、空き家の管理ができず「特定空家」と自治体に認定されてしまうと、固定資産税の減額がなくなり高額な除却費用(解体費用)を自治体から請求される可能性もあります。

50代で実家を建て替えふ場合、ポイントは『老後資金』

つまり、50代で家を建てるにあたっては、新しい住まいの夢を描く前に、人生の３大支出である老後資金をどのように考えるか。審査が厳しくなる可能性が高い住宅ローンをどうするか。

新築建て替えの場合は、老後の生活費で困らないほど潤沢な資産か、定年後の生活もしっかり維持できる収入が存在しない場合は、定年後のマネープランをしっかり検討しながら、２つの不動産をどうするかという検討が必要です。