住宅関連記事・ノウハウ

2025年11月29日（土）

住宅ローン減税・金利動向から“建てドキ”を考える

はじめに

住宅を購入するタイミングを考えるときは、消費税増税や拡充される住宅ローン減税だけでなく、市場価値・金利・家計のライフプランなど、複数の要因を総合的に検討する必要があります。特に2019年税制改正大綱では住宅ローン減税が拡充されましたが、消費税増税とのバランスや住宅ローン金利リスクも確認することが重要です。

消費税増税と住宅ローンの金利リスク

戸建住宅の場合、土地は消費税非課税ですが、建物は課税対象です。消費税増税で建物価格が上昇し、住宅ローン借入総額が増えることで金利負担が増大するリスクがあります。住宅ローン減税の拡充で消費税分が回収できるのは11～13年目以降です。したがって、消費税増税を理由に焦って購入するよりも、住宅ローン金利上昇リスクを慎重に検討することが大切です。

住宅ローンの金利タイプ別ポイント

金利タイプ	特徴	メリット	注意点
変動金利型	6ヶ月ごとに金利が見直される。初期金利が最も低い。	借入当初の返済額を抑えられる。金利が下がれば返済額も減る。	金利上昇で返済額が増えるリスクあり。年収負担率に余裕がある人向け。
固定期間選択型	1～20年の間、選択期間だけ金利固定。終了後は変動か再固定を選択。	固定期間中は返済額が安定。期間終了後に金利見直し可。	固定期間が長いほど利率は高くなる。期間終了後の金利変動リスク。
全期間固定金利型	ローン返済中、金利が一定。返済計画が立てやすい。	返済額が一定で安心。金利変動の影響を受けない。	初期金利は高め。借入タイミングで総返済額が変わる。

住宅ローンと税制を踏まえた“建てドキ”

住宅ローン減税やすまい給付金、住宅取得資金贈与税非課税枠などを踏まえたうえで、2019年の建て時を検討しましょう。金利の低さだけでローンを決めず、金融機関の相談サポートや全期間固定金利型も含めて検討することが大切です。

年収負担率で住宅ローンを判断

年収負担率とは、年間返済額が年収に対してどの程度の負担かを示す数値です。

計算式
年収負担率＝(年間返済額 + 維持費用※固定資産税・修繕費など) ÷ 税込年収 ×100
低いほど返済負担が軽く、高いほど負担は重くなります。

年収負担率別の金利タイプ選び

年収負担率10％台で家計に余裕あり変動金利型がおすすめ。借入当初の返済額を抑えられ、金利低下で返済額も減少。
年収負担率20～25％前後固定期間選択型がおすすめ。教育費や収入変動を踏まえた柔軟な返済が可能。
年収負担率高め全期間固定金利型がおすすめ。返済額が一定で家計の安定を確保。

住宅ローンは、総返済額が数百万円単位で変わる重要な選択です。返済期間や余裕度に応じて変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利型を検討し、必要に応じて繰上返済を組み合わせることが賢明です。

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住生活コンサルタント　早坂淳一

住生活コンサルタント　
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルプロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。