住宅関連記事・ノウハウ
住宅ローン減税・金利動向から“建てドキ”を考える
住宅を購入する時期を決めるには、消費税増税・拡充される住宅ローン減税以外にも、市場価値や金利、家計のライフプランなど、様々な要因を検証しなければなりません。さて、2019年税制改正大綱が発表され、住宅ローン減税が拡充されることになったことは歓迎すべきこと、という記事は多数見受けられますが、ほんとうのところはどうなのでしょうか?
掲載事例:「BLACK TILE STYLE」 施工:株式会社ホームラボ(詳細はこちら)
1 増税だからこそ、住宅ローンの金利上昇が一番の注意点
住宅ローン減税が拡充される消費税増税後のほうが、減税される額が大きくなるためオトクとお考えの方々は多数いらっしゃいます。しかし、戸建住宅において、もともと土地は消費税課税対象ではなく、課税対象となるのは建物になります。戸建住宅において消費税増税は他の消費と比較して相対的に大きな影響を及ぼすものではなく、多額の借入金額に伴う金利上昇リスクのほうが結果的に大きな影響を及ぼします。
消費税が増税される、ということは、少なくても消費税増税分は建物価格が上昇し、結果として住宅ローン借入総額が増えます。住宅ローン総額が増えれば、金利の負担額も増えます。改正される住宅ローン減税制度を子細に確認してみると、消費税増税による負担が回収できるのは、11年目~13年目。パッと見る限り、住宅ローン減税の拡充で消費税増税分が相殺されているようにも見えますが、いままで以上に住宅ローンのリスク(金利上昇・返済リスク)を慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの金利タイプ別のポイント
住宅ローンを金利タイプでわけると大きくわけて変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型があります。住宅ローンは変動金利型<固定金利選択型<全期間固定金利型の順に金利が高くなります。
変動金利型
最も金利が低く設定されていますが、6ヶ月ごとに金利が見直されます。金利が上がると利子が増え、返済額が増加するリスクがあります。
固定期間選択型
1年、3年、5年、10年、20年など、選択した期間だけ金利が固定される住宅ローンです。固定期間が長いほど利率が高くなります。固定期間が終了すると、固定金利選択型か変動金利型か選べます。
全期間手固定金利型
ローンを支払っているあいだ、同じ金利で固定される住宅ローン。経済情勢・社会情勢によって金利が変わることがないので、返済計画が立てやすい反面、借りるタイミングによって金利がかわります。ネット銀行も検討対象に加えると、特に変動金利において金利が下がります。ネット銀行の最大のデメリットは、対面での相談ができず、メガバンクより審査が厳しいといわれていることですが、審査から申込までオンラインで完結すること、ならびに低金利が魅力です。
2019年の"建てドキ"を考える
そこで、住宅ローン減税・金利動向から“建てドキ”を考えるときのポイントは2019年税制改正大綱を踏まえた住宅ローン減税のメリット・デメリットを理解してから、現在支払っている年間の所得税額・住民税額をしっかり把握。あわせて、すまい給付金制度や住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠はどこまで対象になるかも、あわせて確認しておきましょう。金利の低さだけに惹かれて住宅ローンを選択するのではなく、金利が少々高めだとしても窓口でわからないところを説明してくれる金融機関や、金利変動リスクに一喜一憂することがない全期間固定金利型住宅ローンも検討先に加えておくのがよいでょう。
期間だけ「いざなぎ」を超えた実感なき景気回復局面とはいえ、現在の低金利水準はいつまでも続くわけではありません。金利は安いものの、返済額が55年毎に見直される変動金利型を選択の第一候補に挙げるのではなく、今後のライフプラン(例:子供がいて住宅ローン返済以外にも教育費などでお金がかかる時期・必要となるお金)を踏まえ、適切な金利タイプを検討することが大事です。
2 住宅ローン選びの基準になるのが年収負担率
住宅ローン選びの基準になるのが年収負担率 ティーアンドダブリュー会社詳細ページより
年収負担率とは、住宅ローンの年間返済額が借りた人の年収に対してどの程度の負担になっているかを示す数値です。
年収負担率の計算式
年収負担率=(年間返済額+維持費用※固定資産税や修繕費など)÷税込年収×100
年収負担率の数値が低いほど返済負担が軽くなり、高いほど負担は重くなります。
3 年収負担率が10%台で家計にゆとりがある場合変動金利型がおすすめ
変動金利型は借入当初の返済額を抑えることができ、今後金利が下がれば月々の返済額も下がります。金利上昇に伴い返済額はアップしますが、その返済額上昇に耐えられるゆとりをお持ちであれは、総返済額を抑えることができます。
4 年収負担率が25%に近い方々へのおすすめは、まず固定期間選択型がおすすめ
たとえば、現在は教育費がかかるが、固定期間終了後には子どもが卒業するので教育費の負担が減る。または、現在配偶者が産休・育休中だが職場復帰する予定があるなど、今後収入アップが見込める方におすすめです。
年収負担率が25%に近い方々へのもうひとつのおすすめは全期間固定型
年収負担率が高く、これ以上返済額が増えてしまうと、家計の赤字が増える。月々の返済額が高くても、これ以上の負担を増やさないようにするためには、月々の返済が一定の全期間固定型最初から返済額が把握できるので、返済計画の立てやすさがメリットです。住宅ローンの強みは、他のローンに比べて圧倒的に金利が低いこと。そして、返済期間の長さです。ただし、借入れる金額が金額ですので、無理は禁物です。現在の住宅ローンは最長35年の返済が一般的ですが、月々の返済額が減るからと、安易に35年を選んでしまうと、その分総返済額も増加します。このようなことを避けるには、少しでも返済期間を短く設定することがおすすめです。(一般的な住宅ローンは10年以上1年単位で返済期間を設定できます)
余裕をもたせた毎月の返済額にしつつ返済期間は短く設定する、または当初は最長の35年返済で計画しつつ、その時々の余裕に応じて繰上返済を行ってなるべく短期間に完済できるよう検討することを検討してみましょう。住宅ローンには大きくわけて変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型の3種類ありますが、金融機関によって“得意な型”があり、金融機関によりそれぞれの金利が大きく変わります。そして、金融機関によって金利以外の諸経費(保証料・団体信用生命保険料・事務手数料など)も変わってきます。
土地や住宅を購入する場合、担当に勧められるまま住宅ローンを申し込んでしまうことは数多くありますが、借入金額の大きな住宅ローンはわずかな金利や条件の差で総返済額が数百万円も違ってしまうことから、より慎重な検討が必要です。
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