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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社住宅ローン減税・金利動向から“建てドキ”を考える

住宅を購入する時期を決めるには、消費税増税・拡充される住宅ローン減税以外にも、市場価値や金利、家計のライフプランなど、様々な要因を検証しなければなりません。さて、2019年税制改正大綱が発表され、住宅ローン減税が拡充されることになったことは歓迎すべきこと、という記事は多数見受けられますが、ほんとうのところはどうなのでしょうか?

住宅ローンの拡充だけでなく、住宅ローンの金利タイプにも注目して検討しましょう。
掲載事例:「BLACK TILE STYLE」 施工:株式会社ホームラボ(詳細はこちら

増税だからこそ、住宅ローンの金利上昇が一番の注意点

住宅ローン減税が拡充される消費税増税後のほうが、減税される額が大きくなるためオトクとお考えの方々は多数いらっしゃいます。しかし、戸建住宅において、もともと土地は消費税課税対象ではなく、課税対象となるのは建物になります。つまり、戸建住宅において消費税増税は他の消費と比較して相対的に大きな影響を及ぼすものではなく、多額の借入金額に伴う金利上昇リスクのほうが結果的に大きな影響を及ぼします。

消費税が増税される、ということは、少なくても消費税増税分は建物価格が上昇し、結果として住宅ローン借入総額が増えます。住宅ローン総額が増えれば、金利の負担額も増えます。

改正される住宅ローン減税制度を子細に確認してみると、消費税増税による負担が回収できるのは、11年目~13年目。パッと見る限り、住宅ローン減税の拡充で消費税増税分が相殺されているようにも見えますが、いままで以上に住宅ローンのリスク(金利上昇・返済リスク)を慎重に検討する必要があります。

住宅ローンの金利タイプ別のポイント

続いて、住宅ローンを金利タイプでわけると大きくわけて【変動金利型】【固定金利選択型】【全期間固定金利型】があります。住宅ローンは【変動金利型】<【固定金利選択型】<【全期間固定金利型】の順に金利が高くなります。

【変動金利型】
最も金利が低く設定されていますが、6ヶ月ごとに金利が見直されます。金利が上がると利子が増え、返済額が増加するリスクがあります。

【固定期間選択型】
1年、3年、5年、10年、20年など、選択した期間だけ金利が固定される住宅ローンです。固定期間が長いほど利率が高くなります。固定期間が終了すると、固定金利選択型か変動金利型か選べます。

【全期間手固定金利型】
ローンを支払っているあいだ、同じ金利で固定される住宅ローン。経済情勢・社会情勢によって金利が変わることがないので、返済計画が立てやすい反面、借りるタイミングによって金利がかわります。

さらに、ネット銀行も検討対象に加えると、特に変動金利において金利が下がります。ネット銀行の最大のデメリットは、対面での相談ができず、メガバンクより審査が厳しいといわれていることですが、審査から申込までオンラインで完結すること、ならびに低金利が魅力です。

2019年の"建てドキ"を考える

そこで、住宅ローン減税・金利動向から“建てドキ”を考えるときのポイントは2019年税制改正大綱を踏まえた住宅ローン減税のメリット・デメリットを理解してから、現在支払っている年間の所得税額・住民税額をしっかり把握。あわせて、すまい給付金制度や住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠はどこまで対象になるかも、あわせて確認しておきましょう。
そのうえで、金利の低さだけに惹かれて住宅ローンを選択するのではなく、金利が少々高めだとしても窓口でわからないところを説明してくれる金融機関や、金利変動リスクに一喜一憂することがない全期間固定金利型住宅ローンも検討先に加えておくのがよいでょう。

期間だけ「いざなぎ」を超えた実感なき景気回復局面とはいえ、現在の低金利水準はいつまでも続くわけではありません。金利は安いものの、返済額が5年毎に見直される【変動金利型】を選択の第一候補に挙げるのではなく、今後のライフプラン(例:子供がいて住宅ローン返済以外にも教育費などでお金がかかる時期・必要となるお金)を踏まえ、適切な金利タイプを検討することが大事です。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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