住宅関連記事・ノウハウ

この状況は、2024年1月に開催された前回の支店長会議開催時点と比較する限り、全９地域中７地域で総括判断が引き下げられています。さらに、住宅投資について４月に発表された日銀地域経済報告―さくらレポート―(2024年4月)をみると、近畿地方が唯一【横ばい圏内】である以外、どの地方も【弱めの動き】～【減少】と厳しい傾向となっています。これは、急激に進む円安基調の前に出されたレポートにつき、為替が乱高下している５月２週目時点では、一部を除きより厳しい傾向になることは容易に想像できます。

今回は住宅ローンにも大きく関わる金利動向について、解説します。

25年で半分以下に減った持ち家着工棟数

2024年1月31日に公表された国土交通省の「住宅着工統計」によると、2023年の新築住宅着工戸数は、前年比4.6％減の81万9,623戸。３年振りの減少となりました。

住宅着工戸数の現状

• ・2023年の新築住宅着工戸数は減少
• ・持ち家(注文住宅)は64年ぶりの低水準
• ・戸建志向の低下

賃上げ前の物価上昇により、消費マインドは依然として高まらず

厚生労働省が2月6日に発表した2023年の毎月勤労統計調査(速報)によると、労働者１人あたりの平均賃金を示す現金給与総額(名目賃金)に物価変動を加味した実質賃金は前年比2.5％減と、賃金上昇が物価に追いつかず、家計の節約志向が高まっている傾向が続いています。

消費マインドと金利の現状

• ・実質賃金は減少傾向が続く
• ・物価上昇に賃金が追いつかない
• ・住宅ローン金利の動向は不透明
• ・住宅ローン金利上昇への不安
• ・火災保険料の長期一括払いの廃止

これは、消費増税による影響で2.8％減となった2014年以来の減少率。

さらに日銀によるマイナス金利解除をうけた『金利のある世界』が始まったものの、現時点では『住宅ローン金利』は各金融機関で対応がわかれ、現時点では表立った金利の大きな変化は起きておりません。

となると、一般的に住宅の検討をはじめてから金銭消費貸借契約を契約するまで3ヶ月～1年という期間を考慮した場合、どのタイミングで金利が上昇していくのか？というのが、家づくりをご検討中の方々にとって最大の関心事。各地で大地震が頻発し、住宅性能と睡眠・健康の関連性が明らかになっている現在。震災リスクや将来の健康維持より、そもそも【金利が上がっても住宅ローンを払えるのか？】という方向に関心が向いてしまうのは、将来の返済不安を考えると一概に否定できません。

また、入居後の付保が欠かせない【火災保険】ですが、昨今の自然災害多発をうけ損害保険会社各社とも火災・地震保険料の大幅値上げが続いています。かつては火災保険の保険料支払い方法として35年一括払いという長期一括払いを使って 5年・10年単位での火災保険料支出を抑えるテクニックも、今は利用することができません。

現在では、各損害保険会社とも火災保険料のお支払いは最長５年一括払いしか選択できないのです。※5年以下であれば、火災保険料のお支払いは年払い・月払いなど選べます。

無視できない火災保険料の支出も最長で５年毎となり、結果として5年・10年毎の支出は増える一方です。

長期スパンでみると金利変化は大きい

金利変化の長期予測

• ・「インプライド・フォワードレート」による金利予測
• ・変動金利上昇の可能性
• ・過去の変動金利から予測される将来

各金融機関のこれからの金利変化を予測する方法として、「インプライド・フォワードレート」という方法があります。これは、「長期の固定金利が複数設定されていれば、将来の金利が推計できる」という考え方です。

この「インプライド・フォワードレート」を使って各金融機関の金利見通しを試算してみたら、変動金利は現在の基準と比較して大きく上昇していく可能性がみえてきました。

それでも、過去の変動金利を数十年単位で遡ってみる限り、これからの変動金利はそう極端に高い金利になることはない模様です。

10年スパンでの金利上昇与件を踏まえ変動金利を選んだ場合の長期的リスクを列挙し、これからどのような対策をすべきかを次ではご紹介します。

10年スパンでの金利上昇与件を踏まえ、金利上昇リスクを見込んだ予測を

現在の低金利を踏まえ勧められるまま変動金利を選んだ場合、金利上昇に伴う家計負担の増加以外の長期的リスクとして、主に以下の6項目が想定できます。

変動金利のリスク1　教育費

言わずもがなではありますが、たいてい10年後には子どもの大学進学というご家庭も多いかと。

＜種類別の大学学費の平均値＞

上記にあるように、大学は毎年の学費だけでも 約70万円/人が平均ライン。入学時には当然入学金もかかりますし、ゼミの活動費など想定外の支出が重なります。

金利上昇を見越して、これまで以上にケチになろう！

金利上昇への備え

• ・変動金利のリスクを把握する
• ・固定金利も視野に入れる
• ・生活費の無駄を徹底的に削減する
• ・将来の家計リスクを計算する
• ・住宅ローン専門家に相談する

先にあげた家計支出が増えるタイミングで金利が上昇し住宅ローン返済額の増加も重なった場合、月々の家計においては大きな負担増が訪れます。

教育・介護・医療で家計支出が逼迫するなか、住宅ローン返済金額が1万円以上アップというだけでも家計が破綻する可能性が高まるかもしれないなか、金利上昇幅が2.0％、3.0％と考えると、もはや破綻という道筋は避けられません。今後起こり得るリスクとして、10年後に過去32年間の変動金利平均値である4.0％になったと仮定すると…

新居のために、いままで以上にチリを積もらせてケチになろう。というのが大切な視点です。もちろん、将来的な家計リスクはご自身で計算していただいても良いですし、住宅ローン専門家に相談する方法もあります。

10年後に備え、キリギリスさんではなく、アリさんの生活を心掛けること。これが大切です。