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供託された家賃

私は以前より所有する分譲マンションの一室を、8万円で貸し付けています。ずっと家賃の値上げをしていなかったため、今年になってから10万円に値上げする旨、通知をしました。ところが、入居者は2万円の値上げは高いとして、プラス1万円の、9万円の家賃を主張してきました。私のほうでは家賃の受け取りを拒否したため、入居者は9万円の家賃を法務局に供託しており、現在も係争中です。

そのため、それ以後私の手元には家賃収入がないのですが、申告の必要はあるのでしょうか？

この場合は、申告の必要があります。

不動産の賃貸においては、入居者が値上げに応じず、家賃を供託するケースがたまにあります。ただ、そのような場合でも、実際に入金があるまで申告をする必要がない、ということではありません。入居者が、従前の家賃、又は、自らが相当と認める家賃を支払って（供託を含む）いれば、賃貸借契約自体に影響はありませんし、また、オーナーがこれを受領したとしても、係争の勝敗には関係がありません。

そのため、不動産所得における、「収入が確定する時期」は、不動産所得の収入時期の原則的考え方である、次のいずれかによることとなります。

• ・契約等により、支払日が定められているものについては、その支払日
• ・支払日が定められていないものについては、その支払いがあった日

次に、「収入として計上する金額」をいくらにするか、という問題があります。所得税法上は、従前の家賃、又は、入居者が相当と認めている家賃までは、争いがなくオーナーに帰属すると考え、供託中であっても、その金額を申告する必要があります。そのため、ご質問の場合には、入居者が認めて供託している9万円をもとに、不動産所得の計算をし、申告をすることになります。

他方、オーナーからの明渡し請求により、契約の存否自体が争われ、家賃が供託されているような場合もあります。その場合には、家賃の帰属自体が不明であるため、判決や和解等によって争いが解決した日に、収入が確定したものとして取り扱うことになります。解決までに相当の期間を要してしまった場合には、解決年の所得が多額になり、超過累進税率で多額の納税が発生する可能性も否めません。

係争にかかる賃料の計算期間が、3年以上の場合には、その所得を「臨時所得」として、「平均課税」という方法で計算することにより、税負担の軽減をはかることができます（平均課税についての説明は省略いたします）。

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。