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居住用の意味

高齢のため、3年ほど前から老人ホームへ入居している父がいます。父親の住んでいた家（以下「自宅」とします）は、現状では空家となっており、売却することを検討しています。自宅の売却については、3,000万円控除などの特例があるそうですが、適用することは出来ますか。

3,000万円控除という制度は、自分が住んでいる家屋等を売却した際には、譲渡所得から3,000万円を控除することができるという優遇制度です。この制度は、実際に住まなくなった後でも、それから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、適用することができます。そのため、老人ホームへの入居から3年を経過しても、12月末までに売却が完了しているのであれば適用が可能です。

それでは、この期間（3年経過後の12月末）を過ぎてしまっている場合には、適用はできないのでしょうか。この場合には、「居住している家はどちらか」を判定し、老人ホームではなく、自宅に居住していると判断できるのであれば適用が可能ということになります。

居住していたかを判定する場合の基準としては、一般的には住民票の住所地から判断される場合が多いですが、厳密には「生活の本拠」となっていたかどうかが判定の基準となります。そのため、「老人ホームへの入居が永続的なもの」なのか、または「将来的には家に戻る予定で、一時的なもの」なのかを判定し、どちらが生活の拠点だったのかを判断する必要があります。あくまでも一時的なもので、居住していたのは自宅というのが客観的にも明らかなのであれば、適用は可能です。

ご質問の状況を拝見しますと、売却を検討していることなどから自宅に戻る意思は感じられず、また長期的に老人ホームで生活をしており、生活の拠点は老人ホームとなっていると言わざるを得ないため、3,000万円控除の適用は難しいと思われます。

また、3,000万円控除には

• ・前年、前々年に居住用財産に関する税制上の特例を受けていないこと
• ・親族への売却ではないこと

といった要件もありますので、合わせてご確認ください。譲渡所得の特例の適用については、適用要件、状況判断等、判断の難しい部分が多くあります。売却にあたっては、事前に専門家へ相談することをお勧めいたします。

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。