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財産種類ごとの評価方法の違い

相続財産の評価方法について教えてください。私は、都心に賃貸マンション６室、預貯金、生命保険、上場株式、その他骨董品をいくつか持っています。以前に相続税についての試算を受けたところ、相続税を大幅にうわまわる預金があり、参考事項として賃貸別件を購入すると評価額が下がり節税になる、という話を聞きました。なぜそうなるのでしょうか。

相続財産は、相続税法等の法令に定められた評価方法によって評価を行いますが、その評価方法は財産の種類ごとに異なる評価方法が定められています。そのため、財産の評価方法の違いにより、評価額にも違いがでますので、その差額分の相続税が節税されることとなります。

各財産の評価方法

土地

都心ということで、路線価方式という評価方法が採られます。路線価方式というのは、税務署が各道路に定めた1m²あたりの単価に土地の面積を乗じて計算する方法です。路線価は、実際に土地が接している路線のものを使い、国税庁のホームページ等で公開されています。

また、マンションの敷地とのことですので実際の持ち分である敷地権割合を乗じた後の評価額になります。さらに賃貸物件については、一定割合（１－借地権割合×借家権割合）が控除されます。

そのため、通常の取引価額のおおよそ６～７割程度の評価額になります。

路線価 × 地積 × 敷地権割合 ×（１－借地権割合×借家権割合）

建物

建物は固定資産税評価額により評価がされます。さらに貸家の場合、借家権割合（30％）が控除されます。固定資産税評価額は、取引価額の６～７割程度となり、更に賃貸物件としての控除をするため、取引価額の5～6割程度の評価額になることが多いです。

固定資産税評価額 × （1－30％）

預貯金

預入金額が評価額になります。（定期預金については、未経過分の利息も評価額になります）

上場株式

取引所における最終価格により評価します。

生命保険

保険金額が評価額となります。保険については、「500万円×法定相続人の数」で計算した額が、非課税として課税されません。

骨董品

骨董品については、売買実例価額、もしくは精通者意見価格等により評価することになります。その時点での相場や鑑定等により評価をすることになります。

評価額が下がる理由

預貯金として、1億円持っていると相続時の評価についても1億円として相続税が課されることになります。そこで、その1億円を使ってマンションを購入した場合には、土地、建物についてそれぞれ3～5割程度の評価減が見込まれます。そのため、その評価減部分の相続税が節税される結果となります。

不動産の購入については、税金面以外にも様々な検討項目があります。購入の際には、専門家等に相談のうえメリット、デメリットを把握したうえでの実行をお願いいたします。

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。