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取得価額に含まれる借入利息

15年ほど前、自宅の移転を計画して近所に土地を購入しました。しかし、諸般の事情により移転することなく現在に至っています。この土地はこれまで更地のまま利用しておらず、今後も利用する見込みがないため売却を検討しています。購入資金として借り入れた借入金に係る利息は、売却時に経費とすることができるのでしょうか。

土地などの固定資産を取得するために資金を借り入れた場合、その固定資産の「使用を開始するまで」に発生した利息は、取得価額に含めることができます。

例えば、住宅ローンを利用して自宅を建築・購入した場合、実際に居住を開始するまでの期間に発生した利息については、取得価額に算入して税額計算を行うことが可能です。

土地や建物を売却する際の税金は、売却収入から取得価額や諸経費を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。そのため、取得価額に利息を含めることができれば、結果として税負担の軽減につながります。

売却収入 －（取得価額 ＋ 借入利息 ＋ 諸経費）－ 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

ご質問のケースでは、購入から売却までの間、更地のまま使用していなかったとのことですので、借入日から売却日までの期間に発生した利息を取得価額に算入して譲渡所得を計算することになります。

このように、未利用のまま売却した場合や、使用開始までの期間が長期にわたる場合には、多額の利息を取得価額に算入できる可能性があります。取得価額の計算において見落とさないよう注意が必要です。

ただし、途中で駐車場として賃貸していた場合などは、その時点で「使用を開始した」と判断されるため注意が必要です。遊休地の有効活用として駐車場経営を行うケースは少なくありませんが、その場合、取得価額に含められる利息は「賃貸を開始するまでの期間」に対応するものに限られます。取得価額に含める借入利息を計算する際には、土地の利用状況を十分に確認することが重要です。

なお、本件のように住宅として利用する意図はあったものの、結果として一度も居住せずに売却する場合には、3,000万円特別控除や軽減税率などの居住用財産の特例は適用できません。これらの特例の適用可否についても、あわせてご留意ください。

※ 本文は概要のご紹介です。
詳細につきましては、所轄の税務署または税理士等の専門家へご確認ください。