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住宅ローン控除・売却時の取扱い

一昨年、自宅を購入して居住しておりましたが、事情により本年中にその自宅を売却し、売却代金をもって借入金の残金を返済することとしました。この場合には、いつまで住宅ローン控除を受けられるのでしょうか。また、売却利益について居住用の特別控除（3,000万円特別控除）の適用を受けたいと思いますが問題ないでしょうか。

ご質問のケースでは、前年分までの住宅ローン控除が認められるとともに、売却による3000万円特別控除についても適用することができます。

住宅ローン控除については、先週のメールマガジンでも繰上げ返済をした場合における取扱いを紹介致しましたが、その要件の一つとして償還期間等が10年以上のローンであることがあげられています。
ただし、繰上げ返済や自宅の売却による全額返済により償還期間が10年未満になったとしても、それによって過去に受けた住宅ローン控除まで無効となるわけではありません。

したがって、売却した年（本年）については住宅ローン控除の適用を受けることができないものの、前年までに受けた控除は有効です。

さて、今回ご質問者は居住から2年目に自宅を売却し、3,000万円特別控除の適用を受けたいとお考えですが、通常、住宅ローン控除と3,000万円特別控除の併用は一定期間認められておりません。

住宅ローン控除については、居住した年とその前年及び前々年、さらに翌年及び翌々年に3,000万円特別控除等の特例を受ける場合、その適用が受けられないものとされているからです。

そのため、これまで住んでいた自宅を売却して3,000万円特別控除の適用を受け、新たに取得した自宅については住宅ローン控除の適用を受けるといった使い方はできないのです。

仮に、新居について住宅ローン控除を適用し、その後2年内に以前の自宅が売却できたといった場合には、修正申告により新居にかかる住宅ローン控除を取り消すか、3000万円特別控除を諦めるかのいずれかを選択する必要があるわけです。

しかしながら、併用が認められていないのは、住宅ローン控除の適用を受ける前に住んでいた自宅等であり、今回のように住宅ローン控除を受けている物件について、何らかの事情により短期間（併用が禁止されている期間）でそれを売却しなければならないケースは含まれません。

ご質問のケースでは前年までにかかる住宅ローン控除と、売却による3,000万円特別控除のいずれについても適用することが可能となります。

この点は、取扱いが大変紛らわしいところですので、くれぐれもご注意頂きたいと存じます。