住宅関連記事・ノウハウ

自宅を売却するにあたって

売却時の第一印象の重要性

今住んでいる自宅を売却するのにあたって部屋の中が散らかっているのですが、先に引っ越したほうが良いのか？それともこのままで住んでいても良いでしょうか？ご質問に対して、答えはどちらでも可能です。

一番重要なのは第一印象で決まります。第一印象とは身なりも含め部屋の中が整理整頓されているか、と言う点などです。もちろん買主は建物の広さや使い勝手、日当たりなども気になりますが、それ以上にどんな方が売主なのか？どんな生活をしているのかという点もチェックポイントになります。

例えば、玄関を入るなり靴の脱ぎ場がなかったり、部屋にゴミが散乱していたり、嫌な臭いがするうえ、売主はヨレヨレの服装で出てきたらどうでしょう。いくら物件が良くても第一印象は最悪ですと大概の方は気に入りません。見えている部分でも嫌な思いをしているわけですから、メンテナンスなど建物のお手入れもどうせしていないだろうと思われ嫌な部分ばかりに目が行ってしまいます。

反対に、玄関を入るとスリッパが並べられ向かい入れる準備が出来ていて、生活感はあるが整理整頓がされていて、風通しがよく爽やかな香りがしていたらどうでしょう。清潔感のある服装で出迎える。では第一印象が良く多少のことも気にならなくなります。また、土地の場合も同じです。同じ状況で似た物件があった場合でも、綺麗に整地されている土地と、雑草が生えていたりゴミが散乱している物件とでは、第一印象に大きな差が出ます。自分が買うならどちらの物件を買うかを考えれば一目瞭然ですよね。

買主は第一印象でほぼ決めます。自分自身が買主になったつもりで客観的に準備しましょう。

クロスの張替え！どうしたらいい？

売却前のリフォームの必要性

Ｑ自宅の売却を考えているのですが、建物も築10年が経っておりキッチンや洗面所、クロスなどの汚れや傷みが気になります。売却前にはキッチンや洗面所などの水廻りの取替えや、クロスの張替えは行っておいたほうが良いでしょうか？というご質問に対して、答えはＮＯです。

中古物件なわけですから多少の汚れは仕方がありません。これが汚れではなく、床や壁などが破損していたりするのであれば補修したほうが良いですが、多少の汚れのみであれば、前回お話をした、第一印象が悪くなるような大きな問題以外はなるべくリフォームは避けましょう。折角、費用と時間をかけてリフォームをしても買主との趣味が合わなければ無駄になってしまいます。

また、リフォーム代金を300万円かけたからといっても、価格が300万円あがるとは限りません。（あくまで相場によります。）勿論、見栄えは良くなり買主へのセールストークなどにはなりますが、悲しいことになかなか価格には反映されないのが現実です。

自分で掃除をしても落ちないなど、あまりにヒドイ汚れの場合はハウスクリーニングなどを利用すると良いでしょう。建物の面積や箇所にもよりますが数万円～行うこともできますので、お掃除のプロが行なうとキッチンや洗面所・トイレ・お風呂など新品にはなりませんが見違えるようにはなりますので、できる事はしておいた方が、物件の価値に繋がります。雨漏りなど建物に欠陥があるようであればリフォームなど事前に対処しておいたほうが良いでしょう。自身の物件状況を確認を行うことをおすすめします。

媒介契約の種類！違いについて

媒介契約の種類と選択

仲介会社の担当者より、売却をするなら専属専任媒介契約を結んでください。会社も大手で安心なので契約しようと思うのですがいかがでしょうか？また、媒介契約の種類は3つあると聞いたのですがどのような違いがあるのですか？というご質問に対して、担当者が信頼できるのであれば契約をしても構わないと思います。但し、個人の要望に合致した契約をお薦めいたします。

媒介契約には

媒介契約の種類

• ・一般媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・専属専任媒介契約

といった、3種類の不動産会社と売主とが取り交わす契約がございます。

各媒介契約の内容と特徴

各媒介契約の特徴

有効期間3種類とも原則3ヶ月の契約になります。契約は自動更新されることはございません。延長する場合は3ヶ月ごとに契約を取り交わすことになります。

他業者への重ねた依頼

他業者への重ねた依頼の可否

• ・一般媒介契約は可能です。複数社との媒介契約が可
• ・専任媒介契約 不可
  • 1社単独での媒介契約のみ 可
• ・専属専任媒介契約 不可
  • 1社単独での媒介契約のみ 可能

【7】自己発見取引※売主自らが買主を見つけてきた場合に仲介会社を通さずに直接契約できるか否か

自己発見取引の可否

• ・一般媒介契約 可能
• ・専任媒介契約 可能（但し、広告費などの経費を請求される場合がございます）
• ・専属専任媒介契約 不可（依頼した仲介会社を通さずに取引は出来ません）

流通機構（レインズ）の登録義務

レインズへの登録義務

• （レインズとは国交省が運営する情報流通システムの名称）
• ・一般媒介契約・・・登録義務はありませんが積極的に登録することとされています。
• ・専任媒介契約・・・7日以内に登録義務有り。
• ・専属専任媒介契約・・・5日以内に登録義務有り。

それぞれの特徴を理解することが大切です。自身に見合った媒介契約を結びましょう。