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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社親が遺してくれた二世帯住宅の活用方法 ~賃貸住宅にする場合

前回、相続した二世帯住宅の活用方法として自分たちが住む場合について解説しましたが、親の家を相続したものの、すでに自分たちの持ち家をお持ちであるという方々が大半であるかと思います。よって親から建物を相続した以上、現在のお住まいによほど不満がなければ自分たちが住む建物を処分してまで、親が住んでいた場所に移りたくない方々が多いようです。
たとえば親が住んでいた場所が東京23区内で駅からのロケーションもよく、売却査定価格がとても良い査定になっているとすれば話は別ですが、たいがいの方々は地方の実家の処分にお困りのようです。


事例:シンプルモダンな二世帯住宅 アイコーホーム(こちら

賃貸需要のある地域かそうでない地域かを見極めることが重要

地方にある相続した実家が、賃貸住宅にして十分な収益がなりたつような立地条件であるとします。その場合は、近隣の市場調査に基づく年間の賃貸収入を予測し、その収益に基づく投資可能額に則り、リフォームするか建て替えるかを検討することが重要です。ポイントとして、相談する先が売り手の住宅会社だけではなく、中立的に判断できる客観的立場のコンサルタント等を交えて計画を進められたほうが「失敗」する可能性は大きく下がります。

賃貸需要が見込みにくい場所に相続した住宅が建っていた場合、選択肢は2つ。
相続した親の二世帯住宅を解体して売却するか、賃貸住宅にリノベーションして貸し出すかのいずれかを検討します。
解体して売却するには懸念点があります。建物ボリュームが大きなことから解体コストが大きな負担になる。また、更地にしてから売却完了するまでの固定資産税の負担が建物があったときの6倍になること。つまり、売却までの期間が長引けば長引くほど想定以上の持ち出しが予測されます。

そのため、賃貸住宅にリノベーションしたほうが有利と考えられる方々も多いのでしょう。ただ賃貸需要が弱い場合は、普通の賃貸住宅では借り手が見つからない事態も考えられます。

地方の公的な仕組みを利用して、実家を賃貸住宅に変更する

一般的な賃貸需要が弱い可能性がある場合、普通の賃借人というイメージにとらわれず、入居いただく賃借人のターゲットを絞り込むことが必要となります。

ひとつの考え方として、公的なスキームを上手に活用する方法があります。
それは、住宅セーフティネット法に基づく、高齢者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録した登録住宅とする方法があります。住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅と認定されることで、条件によっては公的金融で有利な条件の融資を受けられる可能性があります。

住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資(住宅セーフティネット)

本融資は、住宅セーフティネット法に基づいて、高齢者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録した登録住宅をリフォームする資金又は登録住宅とするためにリフォームする資金を対象とするものです。最長20年の全期間固定金利、戸建住宅の場合も融資、共同居住型賃貸住宅(シェアハウス)でも、融資可能と、立地条件が難しい場所に建つ二世帯住宅でも有利な条件でリフォーム融資を受けられる可能性があります。

このように、地方で相続した二世帯住宅でも公的なスキームも使うことで有利な条件で賃貸住宅にリノベーションできるかもしれません。

相続した実家が二世帯住宅の場合は、住む前提か賃貸住宅とするにしても、大きな選択となります。これから持ち家を検討されるご家族は実家を将来的にどうするのか、一緒に考えることをおすすめいたします。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。