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1 建築中に相続が発生した場合の評価

父親が所有しているアパートについて、かなり老朽化してきているので、今年中に立て直そうと考えています。ただ父親も相当高齢になってきており、体調もあまり良いとは言えません。万が一建築中に相続が発生してしまった場合には、土地や建物の評価はどのようになってしまうのでしょうか？という問い合わせがありました。

それに対して答えは、アパートの敷地については、通常は貸家建付地として、おおむね 20％程度の評価減をすることができます。また、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例により、上記の評価からさらに最大200ｍ2まで 50％の評価減をすることができます。アパートの建物については、通常の場合は、固定資産税評価額をベースとして、そこから貸家として 30％の評価減をすることができます。このアパートを取り壊して、建て替えている最中に相続が発生した場合には、以下のように評価されることになります。

土地の貸家建付地評価ですが、これは建物が相続発生時に建築中である場合には、原則として貸家建付地評価を行うことができません。そのため、評価減はなく、自用地評価となります。ただし次のような場合は、貸家建付地評価を行うことも可能です。

• ・ 建て替え前の賃借人が、建て替え後の建物に入居することになっている
• ・ 立退料などの支払いはしていない
• ・ 敷金等の支払いがあり、賃貸借契約が成立済みである

以上のような状況であれば、貸家建付地評価ができる可能性がありますが居住用の場合は、なかなかないのかも知れません。

2 小規模宅地等の特例

下記のような要件を満たせば、評価減を受けることができます。

• ・ 以前から賃貸事業をやっていた建物を建替える場合
• ・ 建築中の建物は、被相続人あるいはその親族の所有にかかるものであること
• ・ 相続した親族が相続税の申告期限まで、その土地を所有し賃貸事業を継続していること

最後に、建築中の建物については、その建物に関して相続発生時までに掛かった費用原価の70％で評価することになっています。費用原価とは、建築会社などに支払った額ではなく、相続発生時までに、建物に投下された建築費用の額を、課税時期の価額に引き直した額、とされています。

建築工事の請負金額が5,000万円である場合

進捗率が 40％であれば、5,000万円×40％＝2,000万円が、費用原価となります。その70％、2,000万円×70％＝1,400万円が建築中の建物評価となります。貸家の30％評価減は、まだ賃貸していませんので、控除することはできません。

以上のように建築中の場合は、土地建物の評価が変わってきますので、よく検討した上で、実行するかどうかを決めた方が良いです。

作成日：2020年1月※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。また、掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。