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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社【物件・金利の選び方】これからは持ち家がおススメ!後編

【1】円安・インフレになった時家賃の場合

自然に恵まれた多摩ニュータウンの住宅街
自然に恵まれた多摩ニュータウンの住宅街

賃貸住宅では、物価が上昇すると家賃も上昇していきます。賃貸住宅は自分が所有しているモノではなく、家主が持っているモノなので、家主の意向ひとつで家賃が上昇します。

【2】円安・インフレになった時中古住宅の場合

中古住宅
中古住宅

都心3区や5区で駅近の優良立地や地域のランドマークとなるタワーマンションなど、一部に限られますが、インフレによって不動産価格は上昇する可能性があります。

一般的に中古住宅については不動産価格の値上がりは期待できず、土地のみ評価対象となる可能性は高いですが、中古住宅ならではの『建物価格が新築と比較して安価』というコストメリットは物件によっては絶大な効果があります。

中古住宅の品質は千差万別です。選択を間違えると新築以上に多額のコストがかかるだけに、みなさまの物件の見極める力が問われます。わからない方はプロに頼むのもいいでしょう。

【3】円安・インフレになった時新築住宅の場合

外観:事例写真一覧
外観:事例写真一覧より

新築の場合は、中古住宅を買ってリフォームするより低金利で住宅ローンを組みやすいこと、20年以上にわたり建物の資産評価が残ること、住宅の品質については行政によるお墨付きを得られることから安心です。

ご自身のライフプランをしっかり検討してご自身にとって無理のない範囲での資金計画で進めないと、建ててからたいへんなことになる可能性は否定できません。

【4】今後を考えたら不動産を購入するのがインフレリスクを回避できる可能性が

カップルに部屋を案内する女性担当者 モデルハウス ハウスメーカー 部屋探し
カップルに部屋を案内する女性担当者 モデルハウス ハウスメーカー 部屋探し

不動産は『現物資産』はモノの価値が下がらず、そのときどきの実勢価格で取引されます。不動産の値上がりによる利益を狙うのであれば、駅近の優良物件や地域のランドマークとなるタワーマンションなどを購入するほうが良いですが、不動産価格の値上がりを期待するのではなく長期にわたり安定した生活を過ごしたいのであれば、ご自身にとって無理のない範囲で土地探しをして、その土地に新築したほうが良いでしょう。

【5】お家を建てる時の金利はどうしたらいい? 変動金利?固定金利?

インフレが起きると、たいてい金利が上昇します。変動金利と固定金利は金利が上昇すると、金利の差だけではなく金利変動リスクについても、以下の法則があります。

  • ・変動金利=返済するご自身が金利変動リスクを負う。
  • ・固定金利=融資した金融機関が金利変動リスクを負う。

安いも高いも社会情情勢次第の変動金利を選ぶか、多少は高いけれど安定する固定金利を選ぶか、よく見定めていくことが大事になってきます。

【6】変動金利型の金利の決まり方について

日本の東京都市景観 大手町駅や丸の内の全国銀行協会などを望む
日本の東京都市景観 大手町駅や丸の内の全国銀行協会などを望む

大手銀行の変動金利は各行が決める短期プライムレート(最優遇貸出金利)に連動し、2006年以降は1.475%のままでこの短期プラムレートに1%上乗せした2.475%が優遇前の変動金利の基準金利になります。変動金利の優遇金利は、基準金利から銀行間の競争や景気、物価などの経済状況、審査の結果借りる人の返済能力や物件の価値などによって優遇幅が決まり、実際の借入金利が決まります。

たとえば審査の結果、優遇幅が全期間2%となれば、実際の借入金利は2.475%から2%優遇した0.475%となります。

変動金利型住宅ローンとは、この通り社会情勢にあわせ返済期間の途中で住宅ローンの金利が変動します。

変動するタイミングは主に年2回、4月と10月に見直されます。

また、金融機関によっては毎月基準金利を見直すタイプもあります。

こちらは毎月1日の基準金利に連動して金利が変動し、基準金利が下がればいち早く借入金利が下がるメリットを受けられますが、基準金利が上昇した時は逆にすぐに借入金利も上昇します。

金利が上がると利子も増え、返済額が増えてしまう可能性があるのです。

ただし、変動金利だからと言って、金利が急激に上昇してすぐに毎月の返済額が変わるわけではありません。ですが気を付けないと、金利の上昇に気づくのが後になるというリスクがあるので気を付けましょう。完済時期に未払い利息が残っていたら、元金と一緒に一括で返済しなくてはならない事態にもなりかねないので注意が必要です。

金利が上昇したら固定金利に借り換えれば大丈夫と思っていても、変動金利が上昇したと気付いた時には、固定金利のほうが変動金利より先に大幅に金利が上昇している可能性があるので、『金利が上がったら借り換えすればいいや!』という考えは禁物です。

さて、固定金利型住宅ローンにはこういった、ローンを返済している間は同じ金利で固定されるタイプの全期間固定金利型と1年、2年、3年、5年、10年、20年など選んだ期間だけ金利が固定されるタイプの固定金利期間選択型という2種類があります。

インフレによって金利が上昇する可能性が高い現在、完済時期に未払い利息が残って一括返済を迫られる可能性を避けるという考え方ならば、金利変動リスクを金融機関側が負う全期間固定金利型か固定金利期間選択型を選んだほうが安全と考えられます。

将来の金利がどうなるかは誰にもわかりません。

変動金利を選ぶのであれば、家計にゆとりがないと、金利が大幅に上昇したときに積み上がった利子の返済ができなくなるかもしれないので見定めが必要です。

【7】これから注文住宅を建てようと思ったら、固定金利と変動金利のどちらを選んだほうがいいの?

外観:事例写真一覧
外観:事例写真一覧より

なぜ固定金利型住宅ローンの金利が上がっているのに、変動金利の金利はあがらないのでしょうか。そしてインフレの時はどちらの金利を選べばいいでしょう。変動金利は金融機関の考え方で年2回、もしくは毎月金利の変更ができるので、固定金利と違って、金利の安さはこれから家づくりを検討する方々にとって、たいへん魅力的にうつります。

しかし、見かけ上の金利の安さに惹かれて資金計画を立てると、金利が上昇したとたんに家計にゆとりがなくなって最悪の場合せっかく建てたマイホームを売却しなければ、住宅ローンの返済ができなくなってしまう可能性もあります。

もちろん固定金利型は変動金利型と比較して金利は高くなりますが、考え方として金利変動リスクを自分で負わなければならない変動金利型という素の住宅ロ―ンに固定期間にあわせた『金利変動保険』『金利変動オプション装備』という掛け捨ての保険・装備をつけたようなものと考えると、その金利差もしっくりきますね。

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コロナやウクライナ情勢により資材価格が上昇し、住宅ローン金利も上昇傾向にある現在ですが、資材価格の上昇も金利の上昇もいつまでも続くわけではありません。

また、昨年までは毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%相当が最長13年間に渡り所得税の額から控除された住宅ローン減税制度が0.7%相当に下がっておりますが、個人年収720万円(額面)以下の方であれば、昨年度と同様の住宅ローン減税額になります。

そして、この住宅ローン減税による優遇が最大になるのは、2023年12月31日までに新居に入居された方です。

注文住宅を検討してから入居するまで平均12ヶ月ほどかかることを考えると、そろそろ具体的に検討を考え始めなければ住宅ローン減税が最も優遇される期間に間に合いません。

2023年の金利動向は誰にもわかりませんが、高品質な住宅については今年もたくさんの補助金が準備されています。

工事代金が増えてしまう可能性は、使える補助金を充てて工事代金の値上げに備え、金利が上昇するような不安定な状況は固定金利型で乗り切るのが最善策といえるでしょう。2022年度の注文住宅の資金計画は、補助金と固定金利で備える。それが、これからの常識です。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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