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確定申告編

自宅を売却した場合の確定申告においては、有利な特例があると聞きました。現在住んでいる家を売却し、新たに新居を購入する予定です。特例の内容や適用方法について教えてください。

自宅を売却した場合の譲渡所得の計算については、前号にてご紹介させていただいた通りですが、さらに売却した不動産が居住用財産（自宅です）である場合には、次のような特例の適用を受けることが可能です。

• （1）マイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除
• （2）マイホームを譲渡した場合の軽減税率の特例
• （3）マイホームを買換えた場合の特例

実際の適用にあたっては、（1）と（2）の併用、もしくは（3）のいずれかを選択して適用することになります。それでは、順番に内容を紹介していきます。

3,000万円の特別控除

自宅を譲渡した場合には、前回ご紹介しました譲渡所得の金額から、さらに3,000万円を控除することができる特例です。譲渡にかかる所得が3,000万円まで控除されますので、非常に有利な取り扱いになります。

適用するための要件として

• ・自宅を売却すること
• ・売った年の前年、前々年にこの特例や買換え特例等の適用がないこと
• ・親族に対する売却でないこと
• ・仮入居や別荘等でないこと
• ・住まなくなってから3年以内に売却すること
• などの要件があり、かつ建物を取り壊した場合には、1年以内に契約を結ぶ等、期間に関する要件もあります。

軽減税率の特例

自宅を譲渡した場合で、一定の要件に当てはまるときは、通常の税率よりも低い税率で税額を計算することができる特例です。具体的には、譲渡所得の6,000万円以下の部分について、次の税率になります。

• 所得税　10％（通常は15％）
• 住民税　 4％（通常は5％）

適用するための要件として

• ・自宅を売却すること
• ・売却した年の1月1日時点で、10年以上所有していた不動産であること
• ・売った年の前年、前々年においてこの特例の適用を受けていないこと
• ・買換えや交換などの他の特例の適用を受けていないこと
• ・親族に対する売却でないこと

などがあります。

買換えの特例

現在住んでいる自宅を売却して、新たに自宅を購入した場合には、譲渡益のうち、一定部分の課税を将来に繰り延べることができる特例です。この制度は、課税が免除されるのではなく、将来に新居が売却される時まで、課税が延期される点が特徴です。

適用するための要件として

• ・自宅を売却し、新たに新居を購入すること
• ・前年、前々年に3,000万円控除の特例等の適用がないこと
• ・売却代金が2億円以下であること
• ・売った人の居住期間、所有期間ともに10年以上であること
• ・買換える資産は建物50㎡以下、土地500㎡以下であること
• ・親族に対する売却でないこと
• ・その他

があります。

いずれの方法を選択するのかは、譲渡所得の金額や売却資産、買換資産の状況により有利不利が異なりますので、必ず専門家等のアドバイスを参考にご決定ください。

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。