住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

不動産取引の中で一番難しいのはこの買い替えかもしれません。自分の家は直ぐ売れる。いい物件に出会える。そんな思惑がはずれると取り返しのつかない事態に陥ることもありますので十分気をつけましょう。

タイミングと資金計画が重要

買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという2つの作業を同時に行わなければなりません。資金に余裕のある方は大丈夫ですが、売却した物件の資金を新たに購入する住宅資金（頭金など）に充当する場合、幾らで売れるかは問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。

基本は下記フローを同時進行しなければなりません。

買い替えフロー

買い替えを成功させるには、入念な資金計画が重要です。資金的に余裕がある場合は別ですが、現在住んでいる住宅の売却資金を、住宅購入の頭金に充当して買い替える、というケースでは、資金計画の狂いが、買い替えの不成立といった事態にもなりかねません。

そのためには、まず、自分の家は幾らで売れるのか。新居は幾らの予算で購入するのか？を、決めなければなりません。

特に、売却価格については、自分の希望価格ではなく、専門家に相談し最低価格でシミュレーションすることが重要です。曖昧な資金計画では、買い替えは成功しない傾向にあります。

結果上手くいったとしてもただのまぐれでしかありません。勿論、入念な資金計画を行っても失敗する方もいるでしょう。但し、入念な資金計画を行った方と行ってない方では成功の確率は断然ちがいます。

売却資金を購入資金に当てる場合「売り」と「買い」のタイミング

資金計画は、事前にプロに相談し、売却価格と購入価格のシミュレーションを行うことをお勧めします。

不動産取引の中で一番難しいのはこの買い替えかもしれません。自分の家は直ぐ売れる。いい物件に出会える。

そんな思惑がはずれると取り返しのつかない事態に陥ることもありますので十分気をつけましょう。

自分の家が幾らで売れるかは、市場状況により大きく変化します。

そのため正確に予測することは困難です。買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、市場状況を理解している仲介会社などプロに相談して査定してもらうことが買い替え成功のカギだと考えてください。

希望価格（売却希望者の売りたい価格）と成約価格（最終的に売れた価格）は一般的には開きが生まれる傾向にあります。希望価格での売却を前提に、購入を決めてしまい、後々資金が不足になってしまったなど、そのようなことがないように売却価格は厳し目にプロに相談の上、売却と購入の予測（シミュレーション）しておきましょう。

参考例

売却価格

• １. 希望価格5,000万円
• ２. プロの意見価格4,500万円
• ３. 成約価格4,600万円）

※購入価格：5,000万円※諸経費は含んでおりません。

参考例のような場合、4,600万円で売却が決まったのに対して、購入価格は5,000万円。この時点で400万円の開きが生じます。400万円を自己資金で補えれば宜しいのですが、出来ない場合は、購入が出来ません。また、売却価格が決定する以前に購入の契約を行なっていた場合、引渡しが出来なくなりペナルティーが発生する場合が有ります。

売却・購入は同時進行がベスト

「買い」が先行して「売り」が遅れますと、二重にローンを払わなければならないケースや「つなぎ融資」を利用しなければならないこともあります。

最悪のケースでは新居の購入を諦めなければならず、買い替えは不成立といった事態になりかねません。

その際、契約の内容によってはペナルティーが科せられる場合もありますので注意が必要です。

また反対に、「売り」が先行しますと、新居に入居するまでの間、仮住まいを余儀なくされ、引越しも２度行うなど余計な経費がかかってしまう場合や、元の自分の家に家賃を払って住まわせてもらうなどといったケースもでてきます。

こうした事態を避けるためには、まず、仲介会社に「買い替え」であることを説明して相談する、また状況把握ができるように1社の仲介会社に「売却」と「購入」両方を依頼する、売却には相当の猶予をみて売却活動の依頼を行う。

「売却」が先行した場合には、契約時に引き渡し時期について買主と相談し相当の猶予期間を設けてもらう。そうしておかないと、時間がなく短期間で売却しなければならない場合、思っていた以上に低い価格になってしまうなど、資金計画に狂いが生じる場合がでてきます。

「購入」が先行する場合には、新たに買う物件の契約書に「いついつまでに所有不動産が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」旨の買い替え特約を入れてもらうなど、細心の注意が必要です。この特約を契約の条件に付けておくことで、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返還されます。

もし、この特約をつけていない場合は手付金が没収されるなどのペナルティーが科せられますので注意しましょう。