住宅関連記事・ノウハウ

空室リスクを減らす【家賃保証】【サブリース】

賃貸住宅の最大のリスクは空室リスクです。この空室リスクを回避する方法として、代表的な方法は管理会社に管理を委託すること。管理会社によって、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供しています。

家賃保証家賃保証には2つのタイプがあり、家主が加入するものは「空室保証」。入居者が加入するものは「滞納保証」と呼びます。家主が加入するタイプの「空室保証」とは、評価家賃よりも低い収入しか得られなかったとき、その差額を保証してくれるものです。保証金額は、家賃収入の8～9割が相場。保証会社には、毎月家賃の5%前後を掛金として支払います。入居者が加入するタイプの「滞納保証」は、連帯保証人など立てないかわり、家賃滞納があった場合、代わりに保証会社が家賃を支払う仕組みです。掛金は、入居者自身が支払います。

サブリースもうひとつの空室回避方法は「サブリース」

これは、不動産会社が一括で物件を借り受けてくれるしくみです。たとえば、不動産会社と２年間のサブリースの契約を結んだ場合、2年間はいくら空室があってもサブリース契約を結んだ不動産会社が家賃を払う義務を負うほか、物件の管理も請け負います。ただし、不動産会社が賃貸管理の煩わしさを一手に引き受けることから、サブリースの費用は高くなります。

家賃下落リスクを減らす修繕計画

どんな住宅でも避けられないことが「老朽化」です。内装や設備が古くなると借り手が少なくなり、価値が目減りしてしまいます。価値の目減りを少しでも延ばすため、小まめな修繕とリフォームが必要になるのです。修繕とリフォームを混同する方々がたくさんいらっしゃいますが、それぞれの意味は異なります。

修繕壊れた給湯器の交換することや水漏れを直すなど、不具合が起きた箇所を直すこと。たとえばリビングリフォームの壁紙を貼り替える、キッチンやトイレ、浴室といった水回り設備を入れ替えるなど、もともとの状態以上に価値を高めることを指します。

購入した物件の資産価値を長く保つためにも、一定期間が経過したらリフォームを行ないそのための費用を準備しておきましょう。もちろん、こまめな修繕を行い物件の損傷を最小限に留めることが必要です。賃貸住宅は長く保有する資産だからこそ、その維持も計画的に行うことがポイントです。そのためにも、収支バランスはシビアに観ておいたほうが間違いありません。

次回も引き続き「賃貸住宅のリスク対策」について考えていきたいと思います。