住宅関連記事・ノウハウ

最大のリスクは空室

賃貸住宅では、常に空室リスクが伴います。あたりまえの話ですが、空室から家賃を得ることはできません。空室分の家賃収入が減少してしまいますので、家賃でローンの返済を賄っている場合は、その減少分をオーナー自ら支出しなければなりません。

築年数経過による家賃下落

賃貸住宅は、築年数が経過すると家賃が下落していきます。賃貸経営を謳う不動産会社やWebサイトでは、継続的な家賃収入やローン負担の軽減といったメリットが強調されています。ただし、計画段階で家賃が下がらないという前提をもって、安易に家賃収入を見込んだローンを組んでしまうと、月々のローン支払いが困難になってしまう場合もあります。

家賃を下げざるをえない原因は、主に築年数の経過。そして、周辺の市場環境の変化です。これらの要因をうけ、空室リスクを減らすために家賃を下げざるをえない局面になってしまうのです。家賃を保証する仕組みもありますが、家賃を保証する仕組みを利用するにあたっては借上を行なう会社の 手数料分が差し引かれます。結果として、毎月の家賃収入は下がります。あわせて、築年数の経過に伴い、更新のたびに保証家賃も下がっていきます。

メンテナンスコスト上昇

賃貸住宅の経営においては、経年劣化による建物の老朽化対策はもちろん、築年数に応じた適切なメンテナンス計画を実行していくことが大切です。老朽化した物件では、見栄えはもちろん設備や内装も老朽化していくことで魅力に欠ける物件となり、入居者が集まりにくくなります。入居者を集めるためには、家賃を下げざるを得ない状況になってしまいます。

そのような状況をに陥る時間を少しでも延ばすことを目的に、長期の収支計画を立てます。収支計画は管理費や修繕費などの「ランニングコスト」を想定しておく必要があり、定期的なメンテナンス予算の根拠といっても、建物規模・構造・仕様・設備によってメンテナンス予算が大きく変わります。よって、メンテナンススケジュールは年次単位で細かくスケジュールに落とし込み、各々のメンテナンス経費は高めに見ておくことが大切です。予算不足で適切なメンテナンスができないと、メンテナンス不足から外観や設備の老朽化が加速し、空室リスクや家賃の下落を早める結果となってしまいます。

ローン金利上昇

「変動金利(または固定期間選択型変動金利)」を利用して賃貸経営を始める場合、金利上昇局面になると、月々のローン返済額が増えてしまいます。賃貸住宅の投資は、ある程度の手持資金以外に、長期間にわたるローンの返済がついてまわります。計画段階から金利変動も考慮しておき、余裕を持った資産計画を立てることが大切です。

家賃滞納

「入居者が家賃を滞納する」ことも考えておかなければなりません。家賃滞納があると、空室でなくても想定した収益を確保することができません。月々のローン返済はもちろん、固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。管理を委託している場合は、月々の管理費用も発生します。家賃滞納で想定した収益を得られない場合、滞納による収益減少分はそのまま持ち出しになってしまいます。