住宅関連記事・ノウハウ

賃貸併用住宅は自宅＆不動産投資

サラリーマン副業の代表格として「不動産投資」がクローズアップされる機会が増えています。書店に行くと、サラリーマン不動産投資をスタートするためのノウハウ本がたくさん出版されています。では、なぜ「不動産投資がサラリーマン副業の代表格」と称されているのか。大きなポイントは2つあります。

ポイント

• ・手間がかからない
• ・安定した収益が見込める

ノウハウ本には、「サラリーマン不動産投資は手間がかからずに安定した収益が望める」と、「不動産投資で楽して儲かる」という印象を抱きがちですが、いきなり賃貸住宅一棟まるごと買うことについては、そのスケールから抵抗感をもつ方がほとんど。しかし、賃貸併用住宅なら、自宅の購入に乗じて不動産投資を小さくスタートすることができます。

不動産投資家より有利に不動産投資ができる
賃貸併用住宅は、投資用不動産物件を購入して不動産投資をスタートすることに比べ、とても大きなメリットがあります。最大のメリットは、低金利かつ長期間借入できるの住宅ローンで不動産投資ができる。ということ。

サラリーマンであれば、会社の看板を利用することで好条件の住宅ローンを契約することは比較的容易なのです。その融資条件は、事業者ローンや他の有担保ローンと比較しても低金利＆長期間という好条件。事業主として金融機関と借入交渉をするにあたり、こうした「サラリーマンならではの特権」を使わないのはもったいない話です。つまり、賃貸併用住宅であれば、低金利＆長期間の住宅ローンを使って自宅を建築することができるのです。

この仕組みに気づいた方々は、粛々と賃貸併用住宅の建築を進めています。不動産投資家としてのこれからの人生を、賃貸併用住宅オーナーとして描いてみませんか。

賃貸併用住宅の場合のローンについて

では、賃貸併用住宅の場合、ローンはいくらまで借りられる？賃貸併用住宅の計画立案にあたり、もっとも気になる資金計画について解説しましょう。

住宅ローンとアパートローン

賃貸併用住宅を建てる場合、全額現金で建てるには多くの自己資金を入れる必要がありますが、大半の方は住宅ローンやアパートローンで建築資金を用立てることになります。

賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば住宅ローンの借入れが可能ですが、住宅ローンの融資額だけでは建築資金が足りない場合、アパートローンと住宅ローンを併用した資金計画を組む場合もあります。一般的には住宅ローンのほうが、アパートローンと比較すると低金利で融資の審査が緩いというメリットが挙げられます。

アパートローンの特徴

アパートローンとは、賃貸物件を建築・購入するためのローンです。一言でいえば金融機関からの事業用融資のことです。賃料収入からローンを返済していきますので、基準としては以下のような点を審査しながら金利や貸付額が決まります。

1 物件の担保力
2 物件の収益性
3 申込者の属性や返済能力
特に、1 担保力、ならびに 2 収益性がポイントとなります。

賃貸経営とローンの活用法

賃貸経営を行う場合、経営上の観点から収益物件の建築を全て自己資金で賄うということがほとんどありません。経営の観点から見ると金利も経費。したがって、多くの場合にはローンを活用します。ただし、月々のローン返済を考えると長い期間安定した収益が得られることが前提条件になります。したがって、その物件から得られる収益がローン返済金を下回るようなことになれば赤字になってしまいます。

収益が出ている際はその金額を貯めておき、空室が出た際の補填を行なったり、金利が高くなってきたときには返済期間を短縮する繰り上げ返済の実施なども視野に入れながら、長期的な視点でローンを上手く活用することが大切です。

月々、資金的なゆとりを持たないまま返済を続けるのではなく、突発で発生する可能性があるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておきながら返済を続けることが、安定した賃貸経営を行う最大のポイントです。

つまり、賃貸併用住宅はタダで自宅が手に入るというメリットだけではなく、ローン破綻リスクから生活を守る、という面でも重宝されています。

賃貸併用住宅の収支計画

それでは実際に、賃貸併用住宅の収支計画『月々のローンの返済額』と、『自宅部分も貸した時の総家賃収入』の算出方法について考えてみましょう。

月々のローンの返済額を算出するために、4つの情報を確認する必要があります。

4つの確認ポイント

• ・総借入額
• ・返済方法（元利均等 or 元金均等）
• ・金利（固定 or 変動）
• ・融資期間

これらの情報を確認したら、ネットで公開されている住宅ローンシミュレーション(住宅金融支援機構)を使って、それぞれの値を入力してみましょう。毎月の返済額が瞬時に算出されます。

住宅金融支援機構：住宅ローンシミュレーション詳細はこちらから

自宅部分も貸した時の総家賃収入

賃貸併用住宅を建てようと考えている地域の相場家賃を調べてみましょう。地域の相場家賃は、近隣の賃貸物件を検索すると簡単に調べることができます。あわせて、自宅部分を貸し出した時の想定家賃も調べてみましょう。

これらの相場をもとに、賃貸部分の想定家賃と自宅部分を貸し出した時の想定家賃を合計すると、自宅部分も貸した時の総家賃収入を予測することができます。

ローン破綻しない自宅になっているかどうかの確認

自宅部分も貸した時の総家賃収入　＞　月々のローンの返済額
返済額と家賃収入を調べたら、「ローン破綻」を回避する賃貸併用住宅とするための上記の公式に当てはめて検証してみましょう。

この公式は、いざというときは自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるという式(ルール)です。常に家賃収入の方が多いように賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。このような状況を作っておくことで、最悪の事があってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。もし、月々の住宅ローンの返済額の方が大きくなりそうであれば、場所や間取り、融資の条件を見直して、極力この条件に合致するようにプランを見直してみましょう。

賃貸部分の割合によって利用できるローンが異なる

賃貸併用住宅では、賃貸部分の割合によって利用できるローンが異なります。その割合によって、間取りも大きくかわりますので解説していきます。

賃貸部分の割合

基本的には間取りを自由に設計できる賃貸併用住宅ですが、住宅ローンを利用する場合は建物全体における賃貸部分の上限が各々の金融機関にて定められています。

賃貸併用住宅の賃貸部分の割合

賃貸併用住宅を建築する際、アパートローンと比較して金利や審査で有利な住宅ローンの利用を検討される方がたくさんいらっしゃいます。

一般的に、多くの金融機関では住宅ローンを利用する場合、賃貸部分の面積は全体の50%未満としなければなりません。（条件は金融機関によって異なります）もちろん、賃貸に出せる戸数を多く作ればそれだけ収益面は良くなりますが、この賃貸部分の割合制限だけは守る必要があります。割合制限を超えてしまうと、住宅ローンの利用ができなくなってしまいます。

賃貸部分の割合が2/3までOKな金融機関も

多くの金融機関では、賃貸部分の面積は全体の50%未満とされていますが、金融機関によって、さらに上限が大きく設定されているところもあります。ゆうちょ銀行ホームローン「夢舞台」(個人事業主応援型)の場合、自宅の割合は1/3以上とされていることから、賃貸部分の面積を2/3まで拡大することが可能です。(2016/4/1現在)ただし、他の住宅ローンと比較して金利は高くなります。

間取りの検討

どのローンを使うか決め、賃貸部分の割合を決めたら、いよいよ間取りの検討に入ります。基本的には間取りを自由に設計できる賃貸併用住宅ですが、いくつか気を付けるべき点があります。

オーナーと入居者が一つの建物に同居する賃貸併用住宅の場合、オーナーの自宅と賃貸スペースの棲み分けを明確にする必要があります。これは、オーナー以上に部屋を借りる方々が気にするポイントなのです。あわせて、オーナー家族と賃貸入居者が可能な限り顔を合わせることなく日々を過ごせるような間取りになるよう、玄関の場所や窓・ベランダの位置にも配慮する必要があります。

賃貸部分の部屋の間取りは、賃貸経営をスムーズに進めるためにも重要なポイント。たとえば、単身者のニーズの多い地域であれば1Rや1Kといった部屋をつくる、ファミリー層のニーズが強い地域であれば、1LDKや2DKの部屋をつくるといった判断が必要です。

エリアと入居者傾向

一般的には、学生、一般単身、法人契約の入居者は「2～4年」入居が多数派。ファミリー層は「4～6年」入居が半数以上を占め、65歳以上の高齢者になると「6年以上」の入居が過半数となります。

首都圏と関西圏を比較すると、首都圏は単身者の「2年未満」入居は非常に少ないかわり関西圏では2割以上が「2年未満」入居と、単身者は短期入居の傾向が見られます。一方、関西圏ではファミリーや高齢者の長期入居が多く、ファミリーの「6年以上」入居は2割以上で全国・首都圏の倍。高齢者の「6年以上」入居も7割を超え、これも首都圏の傾向を大きく上回る傾向が見受けられます。

入居者の平均居住年数が長くなることは、すなわち入退去の頻度が減り空室リスクの回避につながるだけでなく、室内の原状回復や入居者募集などのコスト軽減にもつながります。

入居者ニーズ

単身者が好むのは駅近＆スーパーやコンビニなどの利便施設が揃っている物件。賃貸併用住宅の立地が駅近など好立地であれば入退去の頻度が高くても、すぐに次の入居者が決まることから、高効率が見こめますが、好立地条件でない場合、ファミリー層を狙うという選択もあり得ます。

現在のファミリー層は賃料並みの支払いでマイホームが買えることから借り手がどんどん減っている傾向にあり、ファミリー層に限った間取りにすると供給が需要を上回り、空室率が高くなる可能性があります。賃貸併用住宅といっても、不動産投資・賃貸経営そのもの。入居者が「長く住み続けたい」と思える住環境をいかに維持するかが、これからますます重要になっていきます。

賃貸併用住宅を建てる会社選び　比較

賃貸併用住宅経営を成功させるにあたり大きな要素を占めるポイントは、住宅会社の選び方も重要です。信頼できる住宅会社とタッグを組んで、稼げるマイホームを建てましょう。

賃貸併用住宅の建設実績がある住宅会社

賃貸併用住宅では、一般的な戸建住宅とは異なるノウハウが必要です。実は、どこの住宅会社でも良質な賃貸併用住宅を建ててくれるわけではありません。

したがって、賃貸併用住宅の建築実績が豊富な住宅会社を選ぶ必要があります。賃貸併用住宅自体がそれほど一般的ではないことから、豊富な施工実績がある住宅会社の数は決して多くはありません。

賃貸ニーズに沿った設計プランを提案してくれる住宅会社
賃貸併用住宅の賃貸部分を安定して稼働させるには、その土地の賃貸ニーズにマッチした物件を建築する必要があります。

また、その地の賃貸ニーズを把握しているという面では、必ずしも大手のハウスメーカーが良いわけではありません。むしろその地に根付いた工務店の方が向いている場合もあります。加えて、収益不動産（アパートやマンション）の設計・管理も行っている住宅会社であれば、賃貸需要を理解した提案をしてくれることが期待できるでしょう。

融資のアレンジをしてくれる住宅会社

銀行から融資を取り付ける、という経験は、多くの人にとってはなじみのないことです。この点もサポートして、金融機関を紹介してくれる住宅会社では、話がスムーズに進みます。また、住宅会社から紹介をもらって金融機関を訪れたほうが有利な条件で融資を取り付けることもできる場合があります。

大手企業に勤めているサラリーマンであれば、会社が提携している金融機関に直接相談することでスムーズに融資を受けられる場合もあります。こちらも使える人はあわせて相談してみましょう。