掲載情報件数

完成事例 1478 件 | ハウスメーカー 21件 | 工務店 83件 |建築家 16 件 | 住宅展示場リノベーション

  1. HOMEHOME
  2. 完成事例「併用住宅」
  3. ローン返済にも役立つ!お金になる賃貸併用住宅の秘訣
  4. 賃貸併用住宅で知っておきたいデメリットと失敗例

賃貸併用住宅で知っておきたいデメリットと失敗例

ここでは、賃貸併用住宅のデメリットや失敗例をご紹介します。失敗例からそれを回避する考え方なども簡単にまとめました。計画を進めるにあたり、デメリットをきちんと把握し、そのデメリットを回避する方法も検討しましょう。
まずは、賃貸併用住宅のデメリット。

掲載事例:「人気のロフト付メゾネットタイプ賃貸併用住宅」 株式会社コトブキホームビルダー

掲載事例:「人気のロフト付メゾネットタイプ賃貸併用住宅」 株式会社コトブキホームビルダー(こちら
親から譲り受けた土地は28坪という限られた敷地に、ロフトなども完備した収納に困らない賃貸併用住宅が完成。

住宅ローン借入額は単世帯住宅に比べ大きい

東京都内に賃貸併用住宅を建てる際は、土地+建物で8,000万円から1億円前後になる場合が多いです。一般的な住宅を購入する場合の住宅ローンと比べてもかなり高額になることが分かります。つまり、世帯年収がある程度の金額か貯金が相当多くないと、賃貸併用住宅でローンを組むのは難しいのが現実です。
住宅ローンで1億円全額を借りようとする場合、世帯年収で1,500万円は必要となります。対象となる世帯はごく少数です。賃貸併用住宅の場合、賃料収入が返済にあてられるため年収の8倍以上をローンで組むこともあるようですが、もちろん毎月の返済額の負担が大きくなり過ぎるため、年収の10倍程度を借り入れの上限として設定しておくのがいいでしょう。

それ以外は、世帯年収の不足分をカバーするだけの貯金(頭金)によります。
例えば、1億円程度の物件を購入する場合、世帯年収1,000万円の場合、頭金として1割程度が必要です。

建築後の入居者トラブルにも要注意

賃貸住宅で起こりがちな「音」の問題。それによるトラブルは後を絶ちません。
賃貸部分をワンルームにした場合、入居者は単身者となります。賃貸併用住宅では単身者用ワンルームとファミリー用住居の部屋が混在することとなり、生活スタイルが大きく異なるため大きなトラブルの原因となります。生活スタイルの異なる他人が近くにいることにより、オーナー側も日々気を使う生活にストレスを感じてしまうのも納得できます。
また通常の賃貸住宅であれば、管理会社が間に入り対応してくれるため、このような入居者同士のトラブルにオナーが入ることはありません。しかし賃貸併用住宅の場合、直ぐ近くにオーナーがいるため多少なりともトラブルに巻き込まれる覚悟はしておくべきでしょう。

将来的に売却は難しい

マイホームを購入したい一般層からも、収益物件を購入したい投資家層からも対象にされにくいのが賃貸併用住宅です。つまり、購入したい層が少ないということは、思い通りの額で売却できない可能性が高いのです。

収益物件を購入する際には、購入前に売却まで含めた見通しを計算しておく必要があります。そんな時に賃貸併用住宅は、普通の戸建や1棟アパートなどに比べ安値で取引される可能性が高いことは覚えておきましょう。

投資用という意味で、収益性が「低い」

賃貸併用住宅は建物の半分に本人が住んでいるため当然利回りが低くなり、金融機関が収益物件としてマイナスの評価をする可能性もあります。もちろん例外はありますが、おおむね借入額の多さと収益性の低さでマイナスに出てしまうことが一般的です。

賃貸併用住宅の代表的な失敗例もご紹介しましょう。また失敗しないための考え方も簡単にご説明いたします。

失敗例1:想定した家賃収入が入らない!

賃貸併用住宅での失敗例として一番多いといえる、家賃収入の問題。家賃収入は住宅ローンの返済にも直結する重要な問題です。
よくあるパターンとして、賃貸部分の空室期間が長く続く。想定より安い家賃しか入ってこない。築年数が古くなり家賃収入が減る、などがあります。

そうなる原因として2点あります。
まずは、賃貸併用住宅を元々所有している土地に建てるという場合に、ご自身でその土地の賃貸需要を調べずに施工会社の提案を信用してしまうケースがあります。賃貸住宅は、「家賃収入」がローンの返済に直結するため賃貸需要のない場所に建ててしまうと自己資金から捻出しなければならなくなります。そうならないためには、まず所有している土地での賃貸需要をご自身でもしっかり把握することが重要なのです。

2点目は、ハウスメーカーや不動産会社の「サブリース」を活用した場合です。
「サブリース」とは、一括借り上げ家賃保証制度のこと。通常はオーナーと入居者が賃貸借契約を結び、管理費などを差し引いた家賃収入を全て受け取ります。サブリースでは、ハウスメーカーや不動産会社が一括で賃貸物件を借り上げ、入居者がいる場合も空室の場合も関係なく通常家賃の8割程(手数料を差し引いた家賃)がオーナーにサブリース料として入ってくる仕組みです。オーナーにとって一番不安となる「空室リスク」がこのサブリースを利用することで緩和されます。それ以外に、サブリース会社が入居者確保のために必要な建物の維持・保全などを検討してくれるなどがあります。
しかしよく検討しなといけないデメリットもあります。大きく分けて3つのデメリットをここではご紹介します。

【家賃減額請求】
経済状況の変動により賃料が不相応な水準になった場合、サブリース会社から増減を請求できるよう契約に際し確約されている場合がほとんどです。

【サブリース契約の中途解約】
長期保証には上限があります。上記であげた家賃減額請求に応じない場合や、経済情勢の変化によって途中で解約となる場合があります。

【サブリース会社の破綻】
サブリース会社が破綻した場合、約束した保証が反故になるケースが大半です。敷金など入居者が退去する場合にオーナーからの預かり金変換義務のみ課せられるリスクがあります。

上記のような理由から、極力「サブリース」を利用しなくても収支計画が成り立つ土地なのかどうかをしっかり判断することが賃貸併用住宅の成功に繋がるでしょう。

失敗例2:資金に余裕がなくなるほど、住宅ローンの返済期間を短くした

住宅ローンの借入期間が長いとその分だけ支払う利息の総額が大きくなります。そこで総支払利息を抑えるために、毎月支払う事ができるギリギリの返済額に設定し、早く支払いを終わらせたいと考えても不思議ではありません。

しかし無理に返済額を設定することで、手元に資金がほとんどないという状態は避けなければなりません。
例えば空室になり家賃収入が入らなくなると一気に収支が苦しくなります。賃貸経営では修繕費なども想定しておかなければなりません。急な故障などが発生した場合、突然の出費に耐えられるだけの元手が必要となります。
また入居者の退去によって収支が変動する可能性もあるため、住宅ローンの返済額はある程度、余裕を持たせるため長期間の借入にするほうが良いでしょう。

失敗例3:賃貸併用住宅を金利の高いローンで建ててしまう

もし低金利で住宅ローンを借りられない場合、金利の高い銀行で借りるという選択をされる方もいらっしゃいます。金利の高い銀行は住宅ローンの借入可能金額も大きく審査基準も若干ゆるいため、低金利の銀行で断られた時に検討されます。
そのような時こそ冷静に考えることが重要です。例えば賃貸部分が少なく家賃収入があまり見込めない間取りや、少し割高な土地を低金利の住宅ローンを見越して無理に購入しようとした場合など、決して無理はせず、契約をやめることも検討しましょう。

ただし、住宅ローンは家賃収入が見込まれる物件に対して審査が有利になる場合があります。それは、家賃収入によりローン申込み者の収入が増えるからです。それなりに家賃収入が見込める場合は、金利が高いけれど、よりより条件の住宅ローンを借りることもできます。また、ローンは借り換えることができるため、低金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の返済額は少なくなります。
たとえ金利が高くても十分に返済を行う余裕がある場合を除いては、建てないという選択を常に考えておきましょう。また、住宅ローンの借り換えで繰り上げ返済できるような選択肢がある状態も望ましいです。

賃貸併用住宅は、ここまでに挙げたようにさまざまなデメリットも想定する必要があります。デメリットを回避するために計画段階でしっかり準備し、オーナー自身もしっかりと知識を身に着けることが重要なのです。

続いては、賃貸併用住宅の計画を進める際のポイントをご紹介しましょう。(こちらから

▼ハウスメーカー・工務店・建築家の建てた賃貸併用住宅の施工事例を30件ほど集めました。ぜひご計画の参考にご覧ください。

カタログ請求