住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

参院選でほとんど話題にならなかったものの、6月にみなさまの今後の住まい方について大きな影響を及ぼす可能性を想起させる白書が閣議決定しておりました。

それは2025年度版高齢社会白書です。

2025年度版高齢社会白書について

65歳以上の住居形態は持家(一戸建て)が79.8％、持家(分譲マンション等の集合住宅)が3.2％ということで、65歳以上の方々の持家比率はなんと8割以上。

また、65歳以上の一人暮らしの割合は男女ともに増加傾向で、2050年には男性26.1％、女性29.3％に達することが見込まれています。高齢者の3人にひとりは一人暮らしということです。

※内閣府：令和7年版高齢社会白書はこちらから

高齢になると、もう何年住めるかわからないから…とか、悪徳リフォーム業者に対する警戒心から、住まいのメンテナンスなどへの関心が薄くなることがほとんどです。ふだんの生活において住まいのメンテナンスの優先順位が下がること。老後の住まいに対する備えが十分に進んでいないことが多いようです。

令和7年版高齢社会白書によると、60歳以上で住宅の確保やリフォーム、修繕といった住まいに関する備えが必要と感じている方は、全体の25.5％（4人に1人)に留まっているそうです。加齢に伴う生活習慣病はもちろん、高齢になって健康に関する備え(80.7％) への関心は非常に高いのですが、ご自身のストック資産である住宅の資産価値を下げないことへの関心は驚くほど少ないことが明らかになりました。高齢者の方々は貯蓄に関する関心は非常に高いかと思いますが、ローリスク・ハイリターンと考えても差し支えない、ご自宅の資産価値の維持には驚くほど関心が薄いという現実を踏まえると、実にもったいないとしか思えません。

現在50代～60代の方々については、ご自身で高齢者予備群というイメージを想像するのはなかなか難しいですが、金利のあるコストプッシュ・インフレに備え、ご自宅というローリスク・ハイリターン資産について、ご自宅の維持管理を将来にわたってしっかり行うことで、資産価値を落とさず次世代につなぐことはいままで以上に重要なことになってきます。

人が住まなくなると、建物の劣化が進み資産価値が大きく損なわれる

人が住まなくなった家は劣化が進むという話は、空き家を持つ方々からたくさんお聞きしています。

この言葉からイメージできることは、空き家のなかに湿気がこもり、上下水道の配管が使われないことから水がよどみ建物内の空気がよどむことから、建物の見えない部分の構造が傷んでいく…。こうした状況に陥ると、資産価値の大幅な低下はもちろん、放火などの犯罪リスクにもつながります。

では、人が住まなくなった家が劣化する理由を整理してみましょう。具体的には、以下の４点が理由です。

人が住まなくなった家が劣化する理由について

１　湿気がこもる

空き家は人が生活していないことで閉めきってし空気の流れが停滞し、湿度が高い状態が長期間続きます。

換気が不十分で湿気がこもるので、建物内部の劣化が進み、建物内にカビが繁殖し木材の腐食やシロアリの被害などが発生します。カビの繁殖、木材の腐食、シロアリの被害により、以下の被害が発生します。

２　カビが繁殖による被害

• ・ 畳の膨張
• ・ 壁紙にカビ発生
• ・ 雨漏りで構造材が腐食

こうした被害が発生すると、建物の価値は大きく下がってしまいます。

３　給排水管・ガス管が使われないと…

給排水管やガス管が長期間使われないと、サビや腐食による破損リスクが高まります。具体的には、給排水管の内部に水アカや汚れが沈着したり、サビやつまりが発生して腐食が進行します。ガス管は長期間放置されると、ガス漏れが進行する恐れもあります。ガス管の劣化によりガス漏れが発生すると、ガス爆発や火災にもつながる可能性があるので注意が必要です。

忘れてならないことは、老朽化した給排水管やガス管は大規模な修繕をしないと使えないという点。寒冷地では冬に水道管が凍結するリスクもあります。給排水管の老朽化は、使い始めてはじめてわかります。不動産資産として活用するにあたってのトラブル回避策は、将来の資産価値保全につながりますので、気になっている方は早いうちに専門家に見てもらうことをお勧めします。

４　雨漏りや構造劣化に気づかない

住人がいない空き家は、定期的な点検が行われません。雨漏りや構造劣化の放置が続けば、いずれ建物全体にダメージが及びます。このようなリスクを避けるには、所有者自身による定期的な確認、または管理会社への管理委託がありますが、定期的な確認をしてもらえない可能性や、管理委託についても、当然のことながらお金と時間がかかりますので、早めの相談をおすすめします。

５　害虫・害獣が侵入する

人の出入りが少ない空き家は、害虫や害獣の格好の住処。ネズミやシロアリ、ゴキブリなど、静かに建物内に侵入して繁殖。他、住民の少ない地域にある空き家は、ネズミやシロアリ、ゴキブリだけではなくより大きな害獣の住処になる場合、これらの害虫・害獣の発生によって、木材の腐食や感染症リスクはもちろん、近隣住民への迷惑につながることもあるので注意が必要です。

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空き家のもつ、数多くのリスク

空き家を放置することで、大きく分けて４つのリスクを抱えることになります。主なリスクは、以下の通りです。

空き家を放置した時の４つのリスク

• ・ 資産価値の低下
• ・ 「特定空き家」指定
• ・ 防犯上のリスク
• ・ 近隣住民とのトラブル

資産価値の低下

空き家になった場合の最大リスクは資産価値の低下です。

空き家を放置すると、建物の劣化が加速度的に進行していきます。湿気やカビ、害虫の繁殖、屋根や外壁の破損、給排水管の腐食など、空き家として放置される期間が長ければ長いほど、建物の劣化がどんどん進行していくことから、結果として建物の資産価値が大きく低下するのです。

長期間放置された空き家は多額のリフォーム費用がかかりますので、資産価値の低下を避ける方法として、点検や換気、掃除はもちろん、早期売却を前提に、建物の価値が下がる前に不動産会社に査定を依頼しましょう。

特定空き家指定

空き家を放置していると、行政から特定空き家として指定を受ける可能性があります。

この指定を受ける要件として、保安上の危険衛生上有害景観悪化周辺の生活環境への影響があり、該当する空き家による影響が大きければ大きいほど、指定される可能性が高まります。

この特定空き家指定を受けると、行政から複数回にわたる指導・勧告を経て、最終的には、行政代執行による解体が行われます。特定空き家に指定された段階で固定資産税などの住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍(本則)課税されます。

特定空き家に指定されてしまうと、建物価値はないものと判断されるでしょうから早期対応することをおすすめします。

防犯上のリスク

空き家は人の目が届きにくいことから、防犯上のリスクが高まります。

警察庁の令和5年(2023年)のデータによると住宅を対象とした侵入窃盗の認知件数は1万8,379件で、前年比で増加。1日あたりにすると、1日約50件のペースで発生しています。空き巣・強盗被害は、特に空き家が狙われるケースが目立ち、外国人窃盗グループの活動も報告されています。

警察庁：住まいる防犯110番／侵入犯罪の驚異
詳細はこちらから

このように侵入者による窃盗や不法占拠は、近隣住民に不安を与える原因にもなりえますので、早めの対策が必要です。

近隣住民とのトラブル

外観の悪化や悪臭、雑草の繁茂、害虫・害獣の発生など、これらのことが周囲に悪影響を及ぼしてし、空き家が近隣住民とのトラブルのもとになります。こうした事態は、地域全体の環境悪化や住民の不満にもつながりやすいです。 空き家が存在する限り、定期的な掃除や草刈り、点検、害虫駆除を継続していかなければなりません。

空き家の売却は空き家を管理する負担から逃れる最善の方法

このように、放置された空き家は多くのリスクがありますが、空き家の維持管理も、日々大きな負担になってしまいます。こうした問題を避けるには、空き家を活用または売却するということで資産として活かすことができる場合があります。

空き家を活用・売却する方法は、大きくわけて以下の４つがあります。

空き家を活用・売却する方法について

１　賃貸物件として活用

対象となる空き家が住宅として維持されている場合、賃貸物件として活用することが、空き家の活用方法として最もコスパの良い方法です。ただ、賃貸として貸し出す前に、リフォームや修繕はもちろん、給排水管や水道の確認、害虫被害の確認、入居したあと、定期的なメンテナンスや管理も必要になります。

２　解体して更地を活用

建物を撤去すると、建物の維持費や修繕費が不要になり、土地を再利用するとしても、自由度が大きく広がります。建物解体により固定資産税の軽減措置がなくなります。

３　空き家バンクや地域活用プログラム

空き家バンクや自治体の地域活用プログラムを活用すると、空き家を有効活用しながら地域活性化にも貢献できます。国土交通省の調査データによると、令和元年時点で全国1,261の自治体で空き家バンクが設置されています。

国土交通省：空き家・空き地バンク総合情報ページ
詳細はこちらから

多くの自治体が、補助金やリフォーム費用の一部負担制度を用意しているので、補助金などをうまく活用して、コストを抑えて再活用するチャンスがあります。

４　専門業者への売却

空き家を手放したい、管理が難しい場合、専門業者に売却して資産を整理することが現実的な解決策。現金化によって管理の負担から解放され、別の資産活用ができるようになります。

現在は買取再販や空き家再生に特化した不動産会社が増えており、老朽化した住宅でも、一定の価格で買い取ってくれる場合もあり、いつかは手放したいと考えている空き家こそ、早めに売却することで建物の劣化や税金の負担から解放され、将来の備えにつながります。

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