住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

ネクスト・アイズ早坂です。
今回は、万が一【未払利息】が発生した場合の対策について解説します。本格的に訪れる金利上昇局面において、変動金利型住宅ローンをご利用のみなさまにおいてはいままでのローンメンテナンスとは異なる対策を取ることが重要です。

未払利息を出さないための年収別上限一覧表(マトリクス)

変動金利が「厳しいシナリオ(1.70％)」や「暴走シナリオ(3.20％)」に突入した際、未払利息を絶対に発生させない(＝毎月の返済で確実に元金が減る)年収別・借入上限額試算は以下になります。ご自身の安全ラインを見極めるツールとしてご活用ください。

未払利息を出さないための年収別上限一覧(マトリクス)

住宅ローンの審査に通る「借入限界額」と、金利急騰時に未払利息を出さないための「安全限界額」は全く異なります。この試算一覧は「５年ルール適用中(毎月10.3万円返済)に金利が3.20％へ暴走しても、毎月の利息が返済額を上回らない(未払利息が出ない)上限ライン」を年収別に算出したものです。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

どちらの繰り上げ返済が未払利息に効果的か「未払利息の発生」という緊急事態において、「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが効果的かについて解説します。

結論からいうと、「期間短縮型」繰り上げ返済が圧倒的に有利です。
なぜなら、未払利息を止めるためには「毎月の返済額を維持したまま、元金を限界まで減らす」必要があるからです。その仕組みの違いを解説します。

「期間短縮型」vs「返済額軽減型」の仕組みの違いを比較

おさらい：未払利息を止める条件

未払利息は「１ヶ月の利息 ＞ 毎月の返済額」になったときに発生します。これを止めるには、以下の計算式の左側(利息)を小さくするしかありません。

［１ヶ月の利息］＝［ローン残高］×［金利］÷［12ヶ月］

１．２つの繰り上げ返済の仕組み(ロジック)の違い

同じ「250万円」を繰り上げ返済した場合、金融機関のシステム内では真逆の処理が行われます。

期間短縮型(おすすめの方法)

• ・処理：毎月の返済額(11.6万円)は変えず、減らした元金の分だけ「後ろの返済期間(回数)」を削る。
• ・未払利息への効果：毎月の支払額(11.6万円)はそのままに、ローン残高(元金)だけが減ります。

結果として「１ヶ月の利息」が毎月の返済額を大幅に下回るため、未払利息が消滅します。

返済額軽減型(未払利息がある時は効果が薄い)

• ・処理：返済期間(35年)は変えずに、減らした元金の分だけ「毎月の返済額」を低く再計算。
• ・未払利息への効果：元金を減らして「1ヶ月の利息」を下げると同時に、金融機関のシステムが自動的に「毎月の返済額」も引き下げてしまいます。

つまり、利息が減った分だけ支払額も下がってしまうため、いつまで経っても「利息が支払額を上回る(または同等)」という状態から抜け出せません。

2. 250万円を入金した際の効果比較（シミュレーション）

前述の条件(残高4,400万円、金利3.2%、毎月の支払額11.6万円、発生利息11.7万円)で比較します。

解説とまとめ

「返済額軽減型」を選んでしまうと、毎月の支払額が109,400円に下がります。その結果、翌月の利息(110,666円)を下回ってしまい、250万円も払ったのに未払利息(▲1,266円)が発生し続けるという最悪の状態に陥ります。

いままでの住宅ローンの書籍では「家計が苦しい時は返済額軽減型」と書かれていることが多いですが、それは金利が一定である場合の話。金利が暴走して未払利息が発生している(または発生しそうな)局面においては、「返済額軽減型は絶対に選んではいけない」が鉄則となります。

手元資金を投入して未払利息を完全に消滅させるためには、迷わず「期間短縮型」を選択。毎月の支払能力(11.6万円)を維持したまま「元金」を削り落とすことが、なにより重要です。