住宅関連記事・ノウハウ

土地の時価

このたび相続税の申告をすることになり、申告作業を税理士に依頼しています。先日、申告についての報告があり、財産の評価や申告についての説明を受けました。また、相続した土地の売却作業も合わせて進めており、業者の査定を受けたところ、税理士から説明を受けた評価よりかなり低いものとなっていました。これはどのような理由からでしょうか。

相続税の評価は、相続税法に基づく評価方法による価格であり、業者の査定は、市場において成立している価格、いわゆるマーケットプライスであるため、差額が生ずることがあります。不動産の評価については、目的ごとにいくつかの評価方法があります。なかでも、土地については異なる４つの価格があり、一般的に「一物四価」といった表現がされます。

（1）実勢価格

市場において現実に成立した価格になります。正常な価格になりますが、売り手・買い手の状況や特殊事情も含んだ価格になります。

（2）公示価格

国土交通省が公示する標準値の価格になります。標準値として定められた地点について、不動産鑑定士が評価を行い算定した時価で、毎年3月下旬に公示されます。

（3）相続税評価額

相続税や贈与税を計算する際に用いる価格になります。土地については、通常は路線価評価という方式を用いることになります。この方法では、道路ごとに定められた１m²あたりの単価に、地積を乗じて計算していきます。

（4）固定資産税評価額

固定資産税などの税金を計算する際に基準として用いる価格です。固定資産税評価額は、市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。

目的ごとに使い分けることになりますので、どの価格も正しい時価になります。一般的な目安として、同じ土地について評価すると。

• ・公示価格　　　　　100％
• ・相続税評価額　　　80％
• ・固定資産税評価額　70％

程度の評価額になります。実勢価格は公示価格に近い数字となる場合が多いですが、個別の事情を含みますので、場合によっては相続税評価額よりも低い数値になる場合もあります。相続税の申告も行ったとのことですが、実勢価格と相続税評価額の差額があまりに大きい場合には、実勢価格を用いて相続税の申告を行っているケースもあります。ただし、そのような場合は不動産鑑定士の評価を入れるなど、かなり専門的な知識を要する作業となりますので、専門家等にご相談のうえでご検討ください。

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。