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土地の利用状況による評価額の差異

自宅の建替えを検討していますが、敷地が広いため半分を自宅に、残りの半分にアパートを建築しようと考えています。当初、正面の道路から垂直に線を引き、隣り合って建物を建築する予定でしたが、土地の分け方で相続時の評価が変わってくるという話を聞きました。どのように分けたら評価は下がるのでしょうか。

相続時において宅地を評価する際には、筆ごとではなく利用の単位ごとに評価をすることになります。たとえば一筆の土地の上に自宅とアパートが建築されている場合には、利用単位ごとに区分して別々に評価していくことになります。それゆえ、土地の利用単位がどのような形をしているかによって、評価額も変わってくることになります。

貴殿のように、中央で半分に分けた場合には、比較的正方形もしくは長方形に近い整った形の土地になることが多くなります。この場合は、土地の形状に伴う評価減（不整形地補正といいます）はほとんど適用されません。

逆に、どのように区分すると評価が下がるかといいますと、まず道路沿いに一軒建築し、その建物のわきに通路を入れて奥にもう一軒建築します。そうすることで奥側の土地については、通路部分を含んだ形で評価をすることになります。（このような土地を一般的に「旗さお地」と呼びます）

この場合には、正面の土地は評価に差は出ませんが、奥の土地については不整形地補正が大幅に適用されることになります。この方法によった場合には、通路の長さにもよりますが、おおよそ２～３割程度は評価が下がることになります。

どちらの土地も道路に接したい等のご都合がない場合には、有効な節税対策になりますので、是非考慮に入れていただきたい部分となります。どの程度の効果がでるかは、地域や土地の時価などによって大幅に変わることがありますので、事前に専門家へ相談することをお勧めいたします。※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。