住宅関連記事・ノウハウ

中古住宅購入こそ、第三者による客観的、かつ総合的な判断が必要

中古住宅＋リフォームを行う方々に、今回はメディアの影響をはじめ新築と比較すると値頃感があることから消費税増税後に本格的なブームになるかもしれない中古住宅について、３つの中古住宅の特徴について解説しましょう。

１．中古マンション：『買取再販モデル』の普及により取引量は増えています。

すでに取引は堅調で今後も成長が予測されているのが『中古マンション』。ただし、今でこそ価格は下落傾向を示していますが、消費税増税後に需要が増える可能性が高く、各地でも人気エリアを中心に価格の上昇が予測されています。 結果として、中古ならではの『お得感』が薄れる可能性も。あわせて、専有部分の配管や電気容量(マンション引き込み分)などの関係から、水廻りなどのリフォームが困難なマンションもあります。購入前に、たとえば水廻りの配置変更などができるかどうか、きちんと確認してから購入することが必須条件のひとつになります。

また、中古マンションの取引量が増えている理由として、中古マンションを買い取りリノベーションしたうえで再販する『買取再販』モデルが普及していることが挙げられています。ただし、この『買取再販』モデルは消費税課税対象となることから、消費税増税後はそのまま増税分が値上がりするか、増税分を自社値下げで対応することが予測されており、現在の活況がそのまま続くかどうか、不透明な状況になっています。

２．空家利用：現在は、国内全世帯数の13.1%が空き家。

すでに国内全世帯数の13.1%となり、少子高齢化の進捗によってさらに増加を続ける空家の活用は、ほとんどの地域で大きな課題となっています。国では空家賃貸住宅を社会的弱者向け賃貸住宅に改修する場合に１戸あたり100万円の補助を行う『民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業』などを通して対策を実施。民間でも空家をリノベーションして付加価値を高め、賃貸・売買する、シェアハウス・高齢者住宅・店舗などに転用するコンバージョンなどの実践が進んでいます。

３．普通の戸建中古

『普通』の戸建中古住宅も、消費税増税後の世帯年収減、ならびに世帯年収減を受けた住宅取得予算の低下が重なることで、増税後に需要が増えると予測されています。ただ、需要の中心は住宅こだわり層ではない普通の方々。最低限の修繕・改修だけを行って住むケース(客単価200万円未満のリフォーム)が大半を占める可能性が予測されています。ただし前回小野が述べているように、そもそも低品質の中古戸建住宅を購入してしまうと、結果として新築に建て替えるよりリフォームしたほうが多額のコストがかかる場合もあります。

パッと見た第一印象や周辺環境、交通の便だけ見て、耐震性や構造部の腐朽、断熱性能などを検証しないで購入すると、せっかく住み替えたのにいままでより使い勝手が悪くなったり、冬はより寒く夏はより暑くなったりと、かえって不便・不快・不都合が増える可能性もあります。

いずれにせよ、中古物件を購入する場合は、家族だけで決めるのではなく、客観的に建築物や住宅の状況も含めて総合的視野から判断できる第三者を通しての購入をお勧めします。