住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

まず、どの家を「建て替え」するか「リフォーム」するか。自分の家に限らず、それぞれの実家への住み替えも前提のひとつとして考えたとき、リフォームするか、建て替えする必要まであるのか。建物の傷み具合にも、リフォームするか、建て替えするかの判断は左右されますが「建て替え」するか「リフォーム」するかを検討する前に、まず現在置かれている条件を整理しましょう。

建て替えよう、リフォームしようと思ったきっかけは、人それぞれ違います。まず最初に自分たちの将来(ライフプラン)において、どちらの家を「建て替え」するか「リフォーム」したほうが、将来の自分たちのリスクが少なくなるか、という検討からはじめます。自分の家か、どちらの親の家か、という選択によっても、思い入れも異なります。また、将来、転勤がありそう、またはどちらかの親御さんを扶養・介護しなければならない可能性がある、子供が独立してすぐに出て行く、もしくは、現在別居している子供と２世帯住宅になるかもしれないなど、その人の持つ背景によって適正な選択が変わる場合もありえます。

ここで重要なのは、ご自身の現在置かれている環境、そして、これからの状況を想定し、将来のライフプランを一度整理した上でリスクが軽減できる選択をすることです。

建て替え(新築)とリフォームのメリット・デメリット

続いて「建て替え」(新築)と「リフォーム」のメリット・デメリットを整理してみましょう。

建て替えのメリット

・間取り、設備など、現在の不満点のほとんどが解決できる・建物の構造も含めた行政のお墨付き(検査済証)で、安全、安心・無担保型リフォームローンと比較して、低金利で多額のローンを組むことができる

建て替えのデメリット

・現在の建物を解体することが前提。特に「家」に対して思い入れが強い親がいる(たとえば「先代から受け継いだ家」という思い入れ)がいると、それだけで家庭内の抵抗勢力になる・条件によっては、セットバックによって家が小さくなるりま。工事に伴い、庭がだめになってしまう。
・敷地または隣接する道路等にレッカー(クレーン車)が入れない場合、工事費が大きく上昇する、または建てられなく、リフォームと比べ、建築費が高額
・仮住まいの手配と、２回の引越しが必要
・リフォームと比較して工事期間が長くなる
・地盤調査、瑕疵保険など、新築では必須の検査費用が別途かかる
・不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など、各種税金の負担が大きい

リフォームのメリット

・愛着のある建物を完全に解体する必要はない
・新築と比べ、工事期間が短くて済む場合が多い
・仮住まい、引越しが不要となる場合がある
・建て替えと比べ、諸費用も含めた総予算が圧縮できる
・10年以上住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの借り換えでリフォーム予算の調達ができる可能性がある
・有担保型リフォームローンを選ぶと、低金利でリフォーム資金を調達できる場合がある
・邸者の規模が大きな場合、新築よりも工事費の差が大きくなる
・現在の予算に合わせて、リフォームする内容を選ぶことができる
・内外装をはじめ、住宅性能(耐震性・断熱性など)も新築同様
・地盤調査、瑕疵保険など調査と保険の費用がかからない　(瑕疵保険については、任意保険として保険の契約ができる)
・各種税金が軽減できる(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税)

リフォームのデメリット

・既存建物の構造によっては、間取りなどが自由にならない場合がある
・基礎、柱、梁などの主要構造を変えない場合、家の強度に不安が残る可能性がある
・構造補強を含めたフルリフォームの場合、新築より割高になる可能性がある
・無担保型リフォームローンを選ぶと、審査は早いが金利は高い
・瑕疵保険等を別途手配しないと、検査機関による建物の検査がない

これらのメリット・デメリットを踏まえ建て替えかリフォームか、どちらを選んだほうが将来にわたってリスクを軽減できるか検討することが重要です。