住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

今回は、発生の可能性は高いものの、自分ではまず対応しきれない最大のリスク市場下落リスクについて解説します。

賃貸・民泊の『市場下落リスク』

平成29年の地価公示価格によると、全国平均で地価は上昇しています。ただし、用途別、あるいは地域別に細かく見ていくと、すべての地域全体で地価が上昇しているわけではなく、東京圏でも住宅地においては交通機関なども含めた生活の利便性が地価の上昇・下落に大きく影響しています。今後は自然災害に対する懸念も、地価に影響するケースが多くなることが予想されており、自然災害のリスクが少なく特に利便性の高い地区であれば、堅調な地価が続くと予想されています。
ところが、交通の便が悪いといった利便性に劣っている地区、賃貸住宅が過剰になっていく地区、自治体等で公表されているハザードマップ(洪水ハザードマップなど)で危険エリアと想定されている地区は、地価上昇が期待できません。

さらに相続・節税対策として、交通の便が悪いといった旺盛な賃貸需要が見込めない地域でさえ、たくさんの賃貸住宅が建てられていることから、賃貸市場には物件があふれかえっています。このような状況のなか、近年の人口減少もあって競争が激化。賃貸経営は借り手市場に傾いており、賃貸住宅オーナーにとっては向かい風といわざるおえないのが現状です。

また、不動産投資は株式投資や債券投資など、他の投資と比較してローリスクであるかわり、流動性リスクがある投資といわれています。流動性リスクとは、売却しようと思ったとき市場ですぐに売れなかったり、希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。

不動産投資に流動性リスクがあると言われる理由とは、一般的には不動産の売却に至るまで3ヶ月～6ヶ月かかることから、すぐに売却することが難しいことが理由なのです。

市場下落リスクを軽減するには、中期的な『キャッシュフロー計画』が重要

10年程度の中長期キャッシュフロー計画を策定し、収入・支出・修繕・建て替えの時期・資産承継対策、そして、相続・節税対策を検討することが大切です。

中長期キャッシュフロー計画については、年次ごとの成績を毎年見直しながら、収益を上回る支出となった年でも次年度以降にその赤字を補填していく、という考え方をもって策定していきましょう。