住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

長く安心・快適に暮らせる家を目指し、10年程前の2009年(平成21年)に始まった長期優良住宅認定制度の基準を満たし認定を受けている家が長期優良住宅と呼ばれます。なお、2016年(平成28年)4月より、長期優良住宅の認定は新築だけでなく増改築＊を行う場合にも取得できるようになりました。

増改築とは

耐震改修工事や断熱改修工事等、建築基準法における取扱と必ずしも同一でないものも含む。

新築一戸建ての長期優良住宅認定基準

• ・ バリアフリー性：将来のバリアフリーリフォームに対応できるよう廊下等に必要なスペースが確保されていること
• ・ 可変性：ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること
• ・ 耐震性：まれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること（耐震等級2以上または免震建築物など）
• ・ 省エネルギー性：次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること(省エネルギー対策等級4以上)
• ・ 居住環境：良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること
• ・ 維持保全計画：定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること
• ・ 維持管理・更新の容易性：構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること
• ・ 劣化対策：数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること(床下空間 330mm以上確保、劣化対策等級3相当)
• ・ 住戸面積：一戸建ては 75m²以上、少なくとも一つのフロアの床面積が 40m²以上あること

長期優良住宅で住宅ローン控除や減税などお得に家を建てるポイント

• 長期優良住宅では住宅ローン控除額が増えるほか、登録免許税や不動産取得税が減税されます。ただし、住宅ローン控除は実際の納税額が控除額の上限になります。よって、住宅ローン減税による節税効果は 4,000万円を超える住宅ローンを借り40万円を超える所得税・住民税を納めることで、長期優良住宅のほうが節税効果が大きくなる可能性があります。

あわせて長期優良住宅では、フラット35Sを利用することで、金利が10年間にわたり引き下げられるメリットもあります。値上がりが続く地震保険料についても、耐震等級2取得で30％、耐震等級3取得で50％の割引になる点も検討すべきメリットです。

長期優良住宅の認定を受けるには？

続いて長期優良住宅認定を受けるためには、施主か建築会社などが着工前に申請します。家が完成してからも、10年以内ごとに30年以上もの間、点検や必要に応じた修繕、改良を有償で行い、その記録を作成・保存することになります。長期優良住宅に認定された後、あらかじめ計画的に住宅の維持修繕にかかる費用を確保しておくことが欠かせません。

長期優良住宅認定を受けるための技術審査や認定手数料は、5～6万円程度が目安。耐震性や断熱性能を向上させるためのコストも別に必要になります。詳細は建築会社によって異なるので、おおまかな目安にになりますが長期優良住宅認定基準を満たす性能向上コストは、一般的に建築費の20～30％が目安｡もちろん長期優良住宅の認定がなくても、安全・快適な家は実現できます。ただし長期優良住宅における重要なポイントは、完成後からの適切なメンテナンスの計画と実行です。長期優良住宅の認定を取得するかどうか、その家に何年住むことになるかが、ひとつの判断基準になります。

たとえば、若いうちに建てて40年・50年住む、または子どもや孫に引き継ぐなら長期優良住宅で暮らすほうが、将来的なメンテナンスも安心できます。しかし、自分たちの代で取り壊しや建て替えになりそうであれば、長期優良住宅取得にあたっての大きな負担をかけてまで、認定を受けるかどうか微妙な判断になります。

このあたりのメリット・デメリットをしっかり検討したうえで長期優良住宅にするかどうか検討することが大切です。

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