住宅関連記事・ノウハウ

賃貸併用住宅のデメリットとは

１．最大のリスクは『空室リスク』

賃貸併用住宅の『賃貸部分』はマンションやアパートと同じ扱いになります。したがって、空室から家賃・宿泊料は得られません。空室分の収入は減り、家賃・宿泊料で住宅ローン返済を賄っている場合は、その一部をオーナー自ら負担しなければなりません。ただし、物件の立地が良ければ良いほど、長期間にわたって空室が続くことはあまり多くないとも考えられます。
よって賃貸需要が強いと想定される場所に建てることで、空室リスクを軽減できるとも考えられます。

２．年数経過による家賃・宿泊料下落

不動産会社などでは、賃貸併用住宅のメリット(住宅から得られる収入で住宅ローン負担軽減などのメリットが強調されています。ただし、将来もずっと家賃が下がらない前提で安易に収入分を見込んだローンを組んでしまうと、将来ローンの返済が困難になってしまう可能性があります。

家賃・宿泊料を下げなければならない局面とは、年数の経過や市場環境の変化をうけた空室リスクを下げるため家賃・宿泊料を下げなければならない局面。家賃保証などの仕組みを使っても、その分借り上げを行う会社の手数料相当分が引かれてしまうため、収入は減ります。

３．金利上昇リスク

変動金利(または固定期間選択型変動金利)を利用して賃貸経営を始める場合、金利が上昇すると月々のローン返済額も増加します。計画段階から金利変動も考慮し、金利上昇にも対応できる余裕をもった資金計画を検討することが重要です。

４．メンテナンスコストの上昇

《賃貸併用住宅》(賃貸・民泊)においては、経年劣化による建物の老朽化を踏まえた適切なメンテナンス計画の実行が大切です。なぜなら、老朽化した物件は入居者・宿泊者の確保が困難になることから、家賃・宿泊料を下げざるおえない状況になってしまうからなのです。
収支計画を作成する段階で、管理費などの固定費はもちろん、光熱費に代表される日々の変動費(電気・ガス・水道など)、あらかじめ想定しておく必要がありますが、計画段階から『建物メンテナンス経費計画』を検討しておく必要があります。

５．滞納リスク

入居者が家賃を滞納した場合のことも考えなければなりません。家賃滞納があると想定した収益の確保ができません。月々のローン返済をはじめ、固定資産税や都市計画税が課税されます。管理を委託している場合は、月々の管理費用も発生します。

６．民泊の場合は、さらに以下の内容が追加されます。

民泊では、社会的モラルの違いからくるトラブルのほか、火災発生時の責任所在リスク、宿泊客の死亡事故等が発生した場合のリスクなど簡易宿所ゆえ想定されるリスク・デメリットが考えられます。

６－１：民泊の場合

周辺住民への理解が最大のポイントになります。
民泊の場合、周辺住民への理解が最大のポイントになります。周辺住民にとって、毎回見たこともない旅行者(外国人を含む)は、不審な人にしか見えません。民泊を利用する方すべてに、地域のルール(集合住宅では建物のルール)を理解してもらい、ルールを守らせながら、周辺の方々には旅行者が来ることを事前に連絡しておくといった配慮が大切なポイントになります。民泊を始めたとたんに、近隣の方から通報騒ぎが起きてしまうことなど起きないように、利用者の選定も含めて配慮すべきことです。

６－２：旅館業

登録をせず未登録で営業していた場合、責任の所在が大きな問題に。

旅館業登録をせず未登録で営業していた場合、責任の所在が大きな問題に。たとえば、一般住居として火災保険に入っていても、民泊(簡易宿所)として活用した場合、居住部分のみが保険の対象となる場合がほとんど。よって、賃借部分が火災で消失しても民泊で使用した部分は補償されません。この場合は、旅館賠償責任保険のお申し込みが必要になりますが、家庭用の火災保険とは、補償内容も保険料も全く異なります。

６－３：自分の家(賃貸部分)

自分の家(賃貸部分)で人が亡くなる事件が起きてしまうと、事故物件とみなされるため、物件としての価値が失われるリスクがあります。
一般的な賃貸借契約では、万が一入居者が孤独死しても、その損害分を補償する保険(少額短期保険)が登場しています。ただし、宿泊客が宿泊中に死亡した場合は、この保険を利用することができません。

他にも、部屋の備品が壊されたり部屋中を汚されたりすることといった、社会的なモラルの違いによる、思いもよらぬトラブルが頻発することは、よくある話です。