住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

最近、ご主人もしくは奥様の親御さんの土地に家を建てるご相談をいただくことが多くなりました。親御さん名義の土地や、親御さんが住んでいる土地の一角に建てるご相談ですが同じ棟に住む二世帯住宅と違い、大半の方々は親世帯の近隣に自分たちの家をもう１棟建てるというご計画で検討されます。もう１棟建てることから、別に土地代もかかるわけでもなく、お互いのプライバシーも確保できるわけですね。

したがって、親の土地にもう１棟建てられるのであれば、とても良いアイディアだとお考えになる方々が多いようです。しかし、親の土地に建てることは、良いことづくめばかりではありません。親の土地に家を建てるにあたって、注意しなければならない点が、その土地を利用する権利をどうするのか。そのうえで、税金対策・相続対策・ローン対策の３点をしっかり検討する必要があるのです。

まず、今回はその土地を利用する権利についてどうするか、それぞれの特徴と注意すべき点について解説しましょう。

親の土地を利用する権利もさまざま。しっかり比較・検討することが重要

親の土地に家を建てることを検討する場合、その土地を利用する権利について親から土地を贈与してもらう、または売ってもらう所有権。そして、親の土地を借りる賃借権の２つを比較検討する必要があります。さらに賃借権については、親に賃料を払って貸してもらう賃借権と、タダで土地を使う使用貸借を比較検討する必要があります。

親から土地を贈与してもらう、または売ってもらい自分の土地にする所有権

所有権については、確認すべき項目が５つあります。今回は、そのなかから２つの項目を解説します。

親からその土地を贈与してもらう、または売ってもらうことで、子はその土地の所有権を持ちます。子は自分でその土地を所有しているので、家を建てることもできますし自分が組むローンの担保にすることもできます。ただし、その土地がそもそも家を建てられる土地かどうか。あわせて、ローンを組むことができる土地なのか。以下の点について、事前にしっかり確認する必要があります。

(1) 法務局で「公図」を確認

土地登記において、ひとつの土地を現わす単位を「筆(ふで)」といいます。ひとつに見える土地でも、実はいくつもの筆に分かれた土地の集合であることが、実はよくあります。この場合「合筆(がっぴつ)」という土地をまとめる手続きをしたほうが良いケースがあります。いくつもの筆に分かれた土地である場合、住宅ローンを借りる際に担保設定が難しくなったり登記費用が高くなる場合があります。親の実家の空きスペースを売ってもらう場合、その土地が一筆の大きな土地だと「分筆(ぶんぴつ)」という土地を分ける手続きをします。 分筆する場合、親と子の土地がそれぞれ道路に２m以上接していないと、建築基準法上の問題で住宅を建てることができません。

(2) 敷地の境界を確認

先祖代々の土地などでよくある話ですが、隣家との境界がよくわからないケースがあります。分筆や合筆をする際には、土地家屋調査士に依頼して隣家との境界をはっきりさせる必要があります。境界が決まっていないと、建築図面が書けません。境界を確定する際、土地家屋調査士があなたと隣家の住人の間にはいって、それぞれ立ち合いのもと「ここが境界でいいですか」と、それぞれ同意を取り付けていきます。そのうえで、境界杭を設置したり、特殊な塗料でマークをつけていきます。