住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

賃貸併用住宅(賃貸・民泊)を建てるとき、多くの自己資金を入れることができなければ、アパートローンや住宅ローンなど金融機関から借りることになります。賃貸併用住宅では、所定の条件を満たせば住宅ローンの借り入れは可能ですが、アパートローンと住宅ローンを併用することもあります。アパートローンと比較すると、住宅ローンのほうが低金利で融資の審査が緩く、メリットが多いのが特徴です。

アパートローンの特徴

アパートローンは、賃貸物件を建築・購入するためのローンです。ひと言でいえば、金融機関からの事業用融資のことです。アパートローンでは賃料収入からローンを返済していきますので、基準としては、以下のような点を審査しながら金利や貸付額を決めていきます。

• 　a) 物件の担保力
• 　b) 物件の収益性
• 　c) 申込者の属性や返済能力

アパートローンでは、特に担保力と収益性がポイントになります。

賃貸経営と融資の活用法

賃貸経営を行う場合、収益物件をすべて自己資本でまかなう、ということはほとんどありません。経営の観点でみれば金利も経費となりますので、多くの場合でローンを活用します。ローンは長期間にわたり安定した収益が得られることが前提です。したがって、収益がローン返済金を下回るようなことになってしまうと問題です。収益が出ている際には、その金額を貯めておいて空室が出た際の補填を行ったり、金利が高くなってきたときの繰り上げ返済なども視野に入れながら、長期的にローンうまく活用することが大切です。

月々、資金的なゆとりを持たずに返済を続けるのではなく。常に突発で起きるリスクに備えたキャッシュを手元にためておくことで、安定した賃貸経営を行うことができるのです。

ローン破綻を回避する賃貸併用住宅

賃貸併用住宅を新築・リフォームする際ローン破綻を回避するため最低限守らなければならない重要な公式があります。

それは、
自宅部分も貸したときの総家賃収入　＞　月々のローン返済額

この公式を守ることで、どんな効果がありどんなリスクを回避できるのか？
これは、いざというときには自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるということなのです。さらに、常に収入のほうが多い賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。このような状況を作っておくことで、最悪のことがあってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。

賃貸併用住宅(賃貸・民泊)はタダで自宅が手に入るというメリットだけではなく、リスクヘッジという点でも重宝されています。