住宅関連記事・ノウハウ

実家を二世帯住宅へ建て替えるときのポイント

40代・50代の方の中には、高齢の親をひとりで実家に住まわせているケースがあります。親が元気なうちはあまり干渉されたいと思わない方が多いですが、自分が要介護・要支援になった場合に子どもに近くにいてほしいと考えることがあります。そのため、親や子どもから二世帯住宅への建て替えを検討するケースが増えています。

相続についてまでしっかり話し合いを

二世帯住宅に建て替える場合、初期段階から将来の相続について検討しておくことが重要です。兄弟姉妹などの相続人がいる場合、不動産だけの遺産分割は困難になりがちです。その他資産があれば分割可能ですが、不動産しかない場合は売却などで調整する必要があります。

相続税対策としての二世帯住宅

二世帯住宅や賃貸住宅の建て替えは、土地評価額の低減による相続税対策として有効です。現在の税制度では大きな節税効果があります。

親族間での話し合いの重要性

相続税の有無に関わらず、親と同居することで住居費の負担を軽減できます。検討初期から、同居しない兄弟姉妹との相続調整について納得を得ておくことが、後の争族防止につながります。

設計・施工技術だけではなく、問題解決力も重要

敷地面積や建ぺい率・容積率の制限がある場合、完全分離二世帯住宅では十分な生活空間を確保するために設計の工夫が必要です。設計難易度が高い場合、工務店やハウスメーカーでも個人力（問題解決能力）が重要な要素となります。

住宅コンサルタントの活用

各建築会社に精通した住宅コンサルタントを活用すると、中立的な立場で最適なアドバイスを受けられます。条件の厳しい建て替え案件では、適切な会社選定に大きな役割を果たします。

二世帯住宅の活用方法：家族で住む場合

二世帯住宅を相続した場合の悩み

早期対策の重要性

空家を相続した場合は、早期に活用方法を検討しないと、建物の腐朽で自治体から特定空家に判定され、大きな問題になる可能性があります。

特定空家と判定された場合のデメリット

二世帯住宅の活用方法は3パターン

• ・自分たち家族が住む前提でリフォームまたは建て替え
• ・リフォームまたは建て替えして賃貸に出す
• ・建物を解体して土地を売却する

二世帯住宅の活用法：家族で住む場合

自宅の売却か賃貸かの検討

持ち家の場合は、自宅を売却するか賃貸にするかを検討します。ライフプランや売却価格によって最適な選択が変わります。

リフォームか建て替えかの判断

二世帯住宅は建物ボリュームが大きいため、リフォームでは減築も検討する必要があります。建て替えは解体費用が高く、総額も高くなる傾向があります。

将来を見据えた住まいづくり

リフォーム・建て替え時に収益化可能な空間を確保することで、将来の投資になります。間取りだけでなく将来性を考慮した家づくりが推奨されます。

二世帯住宅の活用方法：賃貸住宅にする場合

持ち家があり、親の二世帯住宅を相続した場合、賃貸活用を検討することが現実的です。地方の実家では賃貸収入が見込めるかどうかの市場調査が重要です。

賃貸需要の見極め

地域の賃貸市場に基づき年間収益を予測し、リフォームまたは建て替えの可否を判断します。中立的なコンサルタントを交えると失敗リスクを下げられます。

公的制度の活用

住宅セーフティネット法を活用し、賃貸住宅化

高齢者・子育て世帯など住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として登録すると、公的金融で有利な条件でリフォーム融資を受けられる可能性があります。

住宅金融支援機構 賃貸住宅リフォーム融資

将来を見据えた家族計画

相続した二世帯住宅をどう活用するかは大きな選択です。家族で将来的な計画を話し合いましょう。

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