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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社世帯年収1,300万円以上の住宅ローン借入可能額は?実現できる注文住宅の間取り

世帯年収が1,000万円台後半だと、どのぐらいの住宅取得資金で計画すべきか。金利動向にも着目しながら、検討されている方も多いのではないでしょうか。
日銀金融政策決定会合などで、「時間的余裕がある」と述べましたが、物価情勢は2%目標の実現に向け着実に前進しており、今後の追加利上げの可能性は排除されておりません。

そこで今回は、1,300万円以上の世帯年収のご家族の人へ向けて、家づくりの予算計画や実現できる間取りのポイントから今後の家づくりで必要不可欠なポイントなどをご紹介します。
ぜひ、家づくりの参考にご覧ください。

世帯年収1,300万円以上の住宅取得に役立つ住宅ローンの借入額や間取りのポイントをご紹介するコラムです。

住宅ローン金利の上昇・建築費の上昇は継続する

住宅ローン金利は今後まちがいなく上昇する

住宅ローン金利の状況は、各金融機関とも主に住宅ローンを切り口に新規顧客を囲い込みたいという思惑から各金融機関とも金利引き上げには慎重になっているようです。

ただ、各金融機関における10年後、20年後、30年後の変動金利予測をみると、変動金利の上昇は間違いないと見ております。主要12行は10年後の変動金利が1.1%~2.3%台前後に上昇するという予測となっており、現時点では緩やかな金利上昇とみているようです。

全業態でみると物価高による価格転嫁が難しい企業は約63%を占めておりますが、建築業界は建材費や人件費の高騰を背景に、他の業界と比べ価格転嫁が進んでいます。
となると、建築費の上昇がこれからも続くことは容易に推測されることから、長期投資視点で株や為替をもつ以外に実利を兼ねたストック資産としての注文住宅・賃貸併用住宅の建築も資産を守る=自分自身への不動産投資という重要な選択肢に入ってくることでしょう。

自宅・別荘・将来的な収益物件の場合の家の予算はどれくらい見積ればいい?

自宅や別荘・セカンドハウス、または将来、収益物件として活用するかによって建築費が大きく変わります。

将来的な収益物件として自宅などを活用する場合の予算感は?

ご自宅であれば、大手ハウスメーカーのハイクラス仕様や建築家との家づくりが主となりますので、建物本体価格は最低5,000万円以上が目安となるでしょう。ガレージハウスや離れ、別荘など、自分の趣味を楽しむためのセカンドハウスであれば建物の大きさにそうこだわる必要はないものの、たとえばガレージハウスの場合は、駐車スペースの開口部を広くとる必要があること、別荘の場合は傾斜地といった土地の形状、ならびに気温の高低差が大きい山間部、台風被害が想定される海沿いでの建築が多いことから、堅牢かつ断熱性能など住宅仕様のグレードアップが必要になることがほとんど。
結果として建築費が3,000万円を大きく超える可能性があります。

収益物件の場合、極力一般的な家族構成にあわせた間取りはもちろんのこと、建築費との兼ね合いから、ずば抜けた住宅性能(長期優良住宅等)にする優先順位はそう高くありません。
ただし、将来的に収益物件として活用するにあたり、あらかじめ屋根や外壁など高耐久の建材、来たるべき法制度の変更(より高性能な賃貸住宅へのシフト)を踏まえて家づくりの検討を進めるほうが、将来的な住まいのメンテナンスコストを圧縮できる可能性があります

高耐久の屋根・外壁などの建材は一般的な建材よりも高価になることから、建物本体価格は戸建収益物件1棟あたり最低3,000万円以上をみておいたほうが間違いないでしょう。

集合住宅の場合は、建物の規模によって建物本体価格が大きく異なることら、集合住宅の家づくりについては、《ハウスネットギャラリー》事務局までお気軽にお問い合わせくださいませ。

ハウス仲人が家づくりの不安を解決します!

世帯年収1,300万円の場合、借入可能額8000万円ほど。

世帯年収1,300万円の世帯について、夫婦それぞれフルタイム勤務で650万円×2という仮定で考えてみます。

夫婦各々の所得税・住民税・社会保険料を差し引いた手取り金額は、約500万円×2。返済比率からみた借入可能額は1,000万円までと比べて増えますが、あまり贅沢な仕様にして建築費用をあげてしまうのは、得策ではないことがわかります。※所得税の税率は23%

借入可能額は8,175万円。月々の返済額は270,807円になります
※世帯年収1300万円の場合、元利均等返済/返済期間35年/当初金利2.0%、ご本人と連帯債務者の年収はそれぞれ650万円、返済比率は25%で試算。

土地の購入と建築費用の全国平均5,436万円*と比較すると、借入可能額は2,739万円のプラス。自己資金は最低10%以上、できれば20%以上確保することが理想ですので、世帯年収1,300万円で自己資金10%での新築であれば、ほぼ確実に手元に現金が残ります
残った現金は長期のリターンを狙う投資に回して、将来金利が大幅に上昇したときの繰上返済原資として確保することも考えられますね。

また、フラット35返済負担率35%からみた借入可能額の上限である11,446万円を借りると、月々の返済額が379,163円。この借入額で、立地にこだわらなければようやく中古高級タワーマンションに手が届きそうな価格帯となります。

戸建であれば、専門職やテレワークなど立地にこだわりがなければ大手ハウスメーカーとの家づくりはもちろん、建築家が設計する十分なこだわりを詰め込んだ、世界で1棟だけの住まいが建てられます

建築家とつくる家の施工事例を100件以上掲載中

*令和4年度国土交通省調べ(土地購入と建築資金を合わせて総額)

世帯年収1,800万円以上では、借入可能額は1億円以上

世帯年収1,800万円以上の世帯について、夫婦それぞれフルタイム勤務で900万円×2という仮定で考えてみます。
課税所得金額(年収から所得控除が差し引かれた金額)が900万円を超えると、所得税の税率が33%と、課税所得金額900万円以下22%と比較して税率が10%上昇します。すなわち、その所得税・住民税・社会保険料を差し引いた手取り金額は約660万円×2。

返済比率からみた借入可能額は増えますが、家にどの程度のこだわりがあるのか、長期投資として土地の資産性を重視するのか、など、家のこだわり重視か長期ストック資産としての不動産活用での家づくりを検討するか、といった家づくり計画の優先順位づけによって、家づくり計画が大きく変わります。

借入可能額は1億1,320万円。月々の返済額は374,989円になります
※世帯年収1800万円の場合、元利均等返済/返済期間35年/当初金利2.0%、ご本人と連帯債務者の年収はそれぞれ900万円、返済比率は25%で試算。

土地の購入と建築費用の全国平均5,436万円*と比較すると、借入可能額は5,884万円のプラス。自己資金は最低10%以上、できれば20%以上確保することが理想ですが、世帯年収が大きければ大きいほど、節税対策のひとつとして借入額をできる限り多くしたほうが、相続税対策として有効になってきます

よって、世帯年収1,300万円で自己資金10%での新築であれば、ほぼ確実に手元に現金が残ります。返済に余裕があることから長期的視点に立った分散投資で運用するか、個別株投資でリターンを狙うかなどが思い浮かべることができます。

他の投資手法よりローリスクかつ節税対策の一環として賃貸住宅や賃貸併用住宅にして、安定した収益を確保しつつ土地の相続税評価をできる限り下げるという《自宅で不動産投資》をすること。さらに貸家建付地評価と併用できる小規模宅地等特例の適用条件を満たすようにした相続対策を行うことも、資産活用検討にあたって検討すべき方向性となってきます。

つまり、ご自身のこだわりを優先した邸宅はもちろん、長期的視点にたって次世代に継ぐための準備としての賃貸住宅の新築など、目指すべき方向性を明確にして計画を練ることが重要になります。

高級な家・豪邸・邸宅の施工事例を掲載中

*令和4年度国土交通省調べ(土地購入と建築資金を合わせて総額)

世帯年収1,300万円以上で実現できる家づくり3選

さてここでは、世帯年収1,300万円以上で叶う事例を3つほどご紹介します。
建物価格5,000万円ほどを想定して3つの事例から、実際にどんな間取りやどのような空間が実現するのか参考にしてみてください。

建物価格5,000万円台:1階だけで生活が完結する環境共生住宅の施工事例

掲載事例:「土壁の家」KADeL

掲載事例:「土壁の家」KADeL(こちら

家族全員が一緒に暮らす時期というのは、実はそう長くありません。この住まいは、子供たちが独立した後夫婦2人で住み続けることを想定し、1階だけで平屋のような生活を送ることができるような設計となっています。

シンプルな間取りに畳下収納や押入に布団や衣類、小物類を収納することができるので、和室を夫婦の寝室として使用することができます。また、住宅やマンションでは10%前後が標準的な収納率とされていますが、この「土壁の家」の収納率は、適切な場所に十分な収納量が確保することで18.5%という収納率となっています。さらに、1階に物干しスペースを設けることで、家事もすべて1階で行うことができる仕様となっています。

何より、環境に配慮した住宅である点でも今後トレンドとなる家の形でしょう。

建物価格5,500万円:スキップフロアで空間を最大限活用した防火構造のガレージハウス施工事例

掲載事例:「防火構造の家」YAZAWA LUMBER

掲載事例:「防火構造の家」YAZAWA LUMBER(こちら

防火地域での家づくりは、どのような工法でも建築費用が大幅に上昇します。
ただ、土地の評価が下がりにくい駅チカなどはたいてい防火地域。つまり、土地の評価が下がりにくいエリアでの家づくりは、建築コストが大幅に上昇する可能性があります。

こちの事例は建築面積19坪と決して広くはない敷地に、スキップフロアなどを活用し開放的な間取りを実現しています。広々としたリビングはもちろん、キッチンやサニタリーは収納を確保しても十分な広さを確保。ガレージや家事動線も考慮した参考になる事例です。

狭小住宅の場合は床面積を確保するためにスキップフロアなどの特殊な間取りを検討することもあります。また、近隣の月極駐車料金が高価であることから敷地内に車庫を確保したいものですが、狭小住宅にもかかわらずある程度の面積が必要(普通乗用車一台分で最低でも約4.5坪、SUVなどは約7.3坪程度の面積が必要)となることから、貴重な床面積を車庫で確保しなければならないぶん、より慎重な生活動線と家事動線の検討が必要です。

よって、防火地域での家づくりは、できれば設計力がある設計事務所や工務店にパートナーとして依頼するほうが満足いく家づくりになることでしょう

建物価格5,300万円:スキップフロアで空間を最大限活用した防火構造のガレージハウス施工事例

掲載事例:「光庭の家:プライバシー+開放的生活」FAR EAST

掲載事例:「光庭の家:プライバシー+開放的生活」FAR EAST(こちら

都心近郊での家づくりは、なにより近隣や道路から家族のプライバシーを守ることが重要です。かつ、地震や火災などに強い構造にこだわった場合の回答のひとつは、鉄筋コンクリート造と鉄骨造を組み合わせた混構造
ただし、混構造は異種構造を組み合わせるため構造計算がたいへん複雑となり、要求される性能(機能)を【性能規定】にて客観的な数値で、定められた性能であることを証明するには、高度なノウハウと多くの時間が必要です。

トラス階段なども、建材メーカーにて販売されている資材では用意できないことが多いことから、鉄工所などで一点物として製造する必要がある場合があります。
また、室内ドアをはじめとする室内建具に市販されている建材を使うと、取り付けは容易ですが意匠はもちろん、その建材が廃番になると一般的にはドアノブなどの部品交換が不可能になります。

ただし、一点もののオーダー建材であれば、ご自身のこだわりはもちろん、普段から手に触れるドアノブなどはその時々に応じて気に入った部品に交換できます。

長い目で見ると、一点もののオーダー建材のほうが結果として修理しながら長期間使えるという考え方もあり、オーダー建材ならではのイニシャルコストと長期的ランニングコストをあわせると、室内建具などは市販の建材を使うよりも結果として安くなる場合もあります。気に入った部材を修繕しながら世代を超えて長く活用していくという考え方も、建築家との家づくりの醍醐味のひとつです。

難しい条件の土地に対してもしっかりと対応できる提案力と設計力のある会社を選ぶことが注文住宅を成功させるうえで重要といえるでしょう。

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注文住宅を建てる場合には、まず土地の資産価値に注目することが重要

年収1,300万円以上の家づくりで外せないのが「自宅で不動産投資」をするという将来的な視点です。

年収1,300万円以上の方が注文住宅を計画する場合、建てる土地の資産価値も重要

ストック資産としての自宅を検討する場合、もっとも優先すべき点は価格が下がらない土地を選ぶこと。駅チカ物件をはじめとする住環境はもちろんのこと、近隣住民の民度も慎重に検討する必要があります。

あわせて注意しなければならない点は、軟弱地盤にあたる可能性があること。日本が地震大国である以上、軟弱地盤を避けることが最も重要です。軟弱地盤にあたると、地震の揺れが増幅するので頑丈な地盤よりも震度が高くなります。震災で地盤沈下や住宅の損壊が起きてしまうと、多額の修繕費用がかかります。さらに、建築前に地盤改良工事を行わなければならなので、別途数百万円の工事費が必要になる場合があります。
最近では、地盤改良工事を施された住宅を建て替えることも増えてきましたが、地盤改良工事を行った土地の場合、建て替えの際に過去に行われた地盤改良工事の撤去など、想定していなかった追加費用が発生する可能性があります。

同様に、近年では気候変動に伴う集中豪雨が急増していることから、各地で水災が多発しています。

そのため、土地の資産価値を長期にわたって維持するには、自然災害のリスクが少ない土地を選び、住宅と家族の命、そして資産価値を維持することがたいへん重要とも言えるでしょう。

注文住宅でコストアップに繋がるポイントは?

いざ建てる住宅会社を決めて詳細プランを詰めていく段階などで、グレードアップや間取りの追加・変更によって当初の金額よりアップするというのは、注文住宅では起こりがちです。どんなに予算に余裕があっても、家にいくらかけられるのかは、しっかりと決めてから計画を進めましょう。

ここでは、そのコストアップに繋がる点をご紹介します。

注文住宅でコストアップに繋がるポイントを4点ご紹介。

建物のコストアップとなる最大要因は、複雑な外観

出隅・入隅の多い外観にしてしまうと、シンプルな外観の家と比べて使用する外壁材の量が多くなるので、必然的に材料費と人件費が増大します。

見落としがちなコストアップ要因である【屋根のかたち】にも注意

屋根が4面で構成される【寄棟】は、2面で構成される【切妻】より屋根の構造が複雑になることから、建築費用が増えます。

同様にルーフバルコニーなど、平らな陸屋根を有効に使いたい、というお考えをお持ちの方々も多いかと存じます。ただ、ルーフバルコニーは定期的な防水工事が必須になりますので、ルーフバルコニーを設置した建物のメンテナンスコストは著しく増えます。

確かに、屋上でビールを、という気持ちもわからないわけではありませんが、ルーフバルコニーで快適に過ごせるのは年間を通じてわずかです。自宅で楽しむこととランニングコストとの優先順位検討は慎重になるべきでしょう。

多すぎる窓もコストアップの原因

窓を増やすと開放感が得られ、採光・通風を得られるメリットがあります。ただし、むやみに窓を増やすと、断熱性能・気密性能が低下し、建築コストが上昇します。

その理由は、窓の断熱性能は適切な断熱が施された壁より断熱性能が大きく劣り、断熱性能の高い窓にすると高額になります。

断熱性に大きく劣る単板アルミサッシであれば、一般的な掃出し窓(2枚)は1セット5万円程度(工事費別)ですが、高品質な樹脂サッシで現在求められる平均的な性能をもつLow-E複層ガラス、地域によっては防火地域向けの防災安全合わせ複層ガラスや真空トリプルガラスを選定するとなると、窓1点あたりの材料価格は際限なく上昇していきます。

もちろん工事金額は別ですから、採光・通風を気にしすぎて際限なく窓を増やしていくと住宅全体の工事費用は際限なく上昇きます。

サッシの気密性を維持するパッキンも年数とともに劣化していきますし、衝撃や熱膨張でガラスが割れれば、ガラスの交換費用も嵩むので注意しましょう。
特に天窓(トップライト)は、室内を明るくするのに効果的ですが、夏は室内温度が上昇してしまう原因、また年数を経過するとシーリング材が劣化してしまうので雨漏りの原因になりかねないため、メンテナンス費用は注意が必要です。

住宅設備は将来のメンテナンスコストに注意

設備については、ミストサウナなどの設備は後々のメンテナンスコストを増大させる要因のひとつといえます。故障する頃には補修部品がほぼない可能性もあるため、注意が必要です。ユニットバスのサウンドシステムも同様、壊れる頃には補修部品の入手はほぼ不可能と考えて差し支えありません。

ただ、設備においてコスト度外視でも入れておいたほうが良い設備もあります

それは、蓄電池とVtoH、そして【おひさまエコキュート】
2025年度から東京都において太陽光発電システムの設置が義務化されるなか、太陽光発電で発電した電気を無駄なく利用するためには、電気を蓄えておくことが必要です。また、世界規模でEV(電気自動車)失速の半面、PHEV(プラグインハイブリッド)が今後のトレンドとしてクローズアップされているなか、夜間でも発電された電力を貯める蓄電池、クルマを動かすエネルギーを供給するVtoH、太陽光発電でお湯を沸かすおひさまエコキュートは、国策としても掲げられているカーボンニュートラル実現のためには必須設備となります。

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家づくりで、絶対に妥協してはいけない耐震・断熱性能

コストアップに繋がる点をいくつかご紹介しましたが、今後の家づくりで妥協してはいけない点もあります。それは耐震性と断熱性です。その大きな理由をここでは、3つご紹介します。

注文住宅で耐震性と断熱性は妥協できない3つの理由をご紹介。

1.2025年4月施行の【改正建築物省エネ法】【建築基準法改正】では、今後は断熱性・耐震性に優れた住宅にしないと、行政が建築(新築・リフォーム)を許可してくれません。

この【改正省エネ法】における省エネ基準適合は【仕様規定】か【性能規定】のいずれかで判定されます。

【仕様規定】とは、寸法や形など建物の部位ごとに定められた規程、ならびに事細かく決められている使用する材料に沿って工事を行う規程。

【性能規定】とは、要求される性能(機能)を規定することです。その検証は指定されたプログラムでシミュレーションして客観的な数値で定められた性能であることを証明するものです。

住んでから満足できるお住まいになるのは、お仕着せの【仕様規定】より設計の自由度が広い【性能規定】になるケースも多いため、証明の手間がかかり、時間とお金もかかります。

2.住宅ローン金利優遇&住宅ローン減税が手厚くなる

【長期優良住宅・長期優良使用構造等の確認】により高性能住宅であることが認定されると、住宅ローン金利優遇&住宅ローン減税が手厚くなります。

3.住宅の高性能化は火災保険・地震保険の節約にもつながる

火災保険料は、地域や建物の構造によって保険料率が異なります。木造でも【省令準耐火構造】以上であれば、火災保険料が下がります。

また、長期優良住宅で【耐震等級3】であれば、地震保険料が50%offになります。【耐震等級3】は今後予測される【南海トラフ地震】に備えることはもちろん、地震保険の耐震等級割引が適用になる点は見逃せません。

住宅ローンや火災保険料・地震保険料は、固定で発生する費用です。それが優遇されるのであれば、耐震性と断熱性をしっかり備えた家づくりが今後は必須といえるでしょう。

後悔しない注文住宅を実現させるためのポイント

注文住宅の成功の秘訣は住宅会社選び

ご承知の通り、注文住宅とは設計の自由度が高く希望を活かすことができる住宅です。自分好みのデザインや間取りにできる半面、土地は別途調達しなければならず建築費も高くなります。

注文住宅を検討される方々が最も多く悩むポイントは、パートナーとなる住宅会社の選定。パートナー選びで、住み始めてからの満足度が大きくことなることは言うまでもありません。

ここで重視すべきポイントは、建築コストと設計自由度は背反する条件であること。
一般的に設計事務所は建築コストが高めで、工務店は建築コストが低くなります。一方、最近ではハウスメーカーでも建築コストが安い注文住宅が登場している半面、ハイグレードな注文住宅を建てる工務店もあります。

結果としてハウスメーカーと工務店の建築コストは以前よりあいまいになっておりますが、設計事務所に依頼すると、設計と建築が分離されるため建築コストは割高になります。

設計自由度、すなわち住まいに関するさまざまな問題解決能力は、設計事務所→工務店→ハウスメーカーの順にはなりますが、地域密着性で考えると工務店→設計事務所→ハウスメーカーになります。
つまり、工務店は地域の実情を踏まえたさまざまなリクエストに応えることができますし、設計事務所は想定もしていなかった問題に対し、さまざまな解決策を提示してくれるということです。

ただし、ハウスメーカーは総合的にみると、すべてにおいて平均点以上。賃貸住宅のように【無難な仕様】を優先するならば、ハウスメーカーとの家づくりが最も無難な選択ともいえます

逆に賃借人という第三者が関わらない自宅であれば、設計事務所や工務店が家づくりのパートナーとして有力な選択になるとも言えるでしょう。

つまり、建てる家の条件などによっても選ぶべき住宅会社は変わります。重要視するのは、「価格」か「設計の自由度」か。複数の会社を見比べて、あなたに合う住宅会社を見つけることが、家づくりを成功させる何よりのポイントになるでしょうか。

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早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルプロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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