賃貸住宅の【利回り】の考え方

投資物件の売買情報を見ると、"収益アパート・利回り○％"というキーワードや
高い利回りでお買い得度を測るような記事など、【利回り】という言葉が必ず出てきます。

この利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のこと。
預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われる言葉です。
不動産投資における利回りの意味づけは、投資額に対してどれほどのリターンが
得られるかを見極める指標として捉えられています。

不動産投資における利回りは、大きく表面利回りと、実質利回りの２種類があります。

■表面利回り（グロス）

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字を指します。

物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を
絞り込むときに使うのが、この表面利回りという指標になります。

【計算方法】
　表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

■実質利回り（ネット）

実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を
差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので
割った数字です。

【計算方法】
　実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

以下、具体的な例をあげて計算してみましょう。

　　・年間家賃収入：　　　　　　500万円
　　・不動産価格：　　　　　　5,000万円
　　・購入時の諸経費：　　　　　300万円
　　・不動産保有時の諸経費：　　100万円（年間）

上記の不動産を購入して運用する場合、表面利回りと実質利回りでは以下の違いが生じます。

　　表面利回り(％) 500万円÷5,000万円×100＝10.0％

　　実質利回り(％) (500万円－100万円)÷(5,000万円＋300万円)×100＝7.5％

ここで注意しなければならないことは、実質利回りとは年間の諸経費によって
変動することから、あくまでその年ごとに変化する数値なのです。

なお、不動産会社が物件の広告を行う際には、表面利回りを用います。

■想定利回り

表面利回りだけではなく、想定利回りという表示を行なう広告もあります。

この想定利回りとは、周辺賃料を元に満室時を想定した年間の賃料収入を購入価格で
割った表面利回りで、あくまで不動産会社がつけています。
収入の基準となる家賃も、その物件内の最高額で記載されている場合が多くあります。

つまり、賃料等が変動すると利回りが変わる可能性が高く、想定賃料収入が
将来にわたり確実に得られる保証はありません。