親の土地を自分の土地にする【所有権】で確認すべきポイント

前回からの続きで、親の土地を利用する権利【所有権】について、確認すべき項目「５つ」のうち、今回は後半の「３つ」のポイントをご紹介します。（前半「２つ」のポイントはこちらからどうぞ）

(３) 古い担保権の有無を確認

法務局で「公図」を取得するとき、あわせて土地の「登記事項証明書」も取得しておきましょう。「登記事項証明書」を確認すると、たとえ現在は借金がないとしても昔の抵当権が抹消されないまま残ってしまっていることがあります。抵当権が残っていると、住宅ローンを借りることができません。
「登記事項証明書」には、誰が抵当権者なのか記載されています。抵当権者である金融機関がわかったら、抹消登記用の書類が欲しいと問い合わせをしてみましょう。

(４) そもそも、その土地に家を建てられるのか？

日本の土地は、主に【市街化区域】と【市街化調整区域】にわかれています。

もし、親の土地が【市街化調整区域】内だとすると、その土地は市街化を抑制すると指定されている区域なので、基本的にはその場所で家を建てることができません。【市街化調整区域】で家を建てるには、都道府県知事に開発許可申請を提出して開発許可をおろしてもらうことができれば、家を建てることができないわけではありません。
ただし開発許可申請のハードルは高く、開発許可がおりても住宅ローンが認可されない可能性があります。【市街化調整区域】かどうかは、その土地がある市区町村の「都市計画課」に行けば調べることができます。

(５) 贈与税

贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
つまり、親から土地を贈与された場合はもちろん、親の土地を実勢相場より明らかに安い価格で買い取った場合でも、そこに経済的利益ありと判断されて贈与税が課税されます。

では、土地の贈与税は、いったい何を基準にして課税されるのでしょうか？土地の贈与税は、土地の「相続税路線価」を基礎に課税されます。
※場所によっては倍率方式が適用されますが宅地は相続税路線価になります。

■財産評価基準書路線価図・評価倍率表(外部サイト：国税庁)

土地に接する道路には、ひとつひとつ価額が設定されています。この価額に土地の面積を掛けると、その土地の評価額が算出できます。
例として、東京都港区麻布十番1-3-1の路線価を調べてみます。
執筆時点(平成29年度)の路線価は「1270C」と書いてあります。この意味は、その道路の価額が127万円である、ということです。この道路に接する土地を150m2と仮定すると、この土地に接する土地の評価額は1億9,050万円ということになります。

続いて、この土地を贈与した場合の贈与税額を試算してみます。贈与税には毎年110万円まで贈与を受けても非課税になる「基礎控除」があります。つまり、1億9,050万円から110万円を引いた金額である1億8,940万円に対し贈与税が課税されます。贈与税の計算と税率(暦年課税)は、国税庁で公開されています。
　基礎控除後の課税価格＝1億9,050万円－ 110万円 ＝ 1億8,940万円
　贈与税額の計算＝ 1億8,940万円×55％－640万円 ＝ 9,770万円
　なんと、１億円近い贈与税が課税されてしまいます。

「贈与税」が課税される場合、一定の条件を満たせば「相続時精算課税」という制度を適用することができます。相続時精算課税を適用すれば贈与された財産のうち2,500万円までが非課税になり、2,500万円を超える部分に一律20％の税率で贈与税が課税されます。
「相続時精算課税制度」は、贈与税はかかるけれども相続税がかからない方には、相続時精算課税制度を使ってもデメリットはありません。逆に、相続税がかかる人が使うとデメリットが多い制度ですので、相続税が課税されるかどうか、税理士に相談しながら慎重に検討しましょう。

次回は、親に土地の賃料を払って親の土地を貸してもらう【賃借権】について解説します。