住宅関連記事・ノウハウ

居住用財産の買換え特例とは？自宅売却時の税金を軽減する制度｜税金相談室Q&A

Q．自宅を売却して買換える場合、税金を減らす方法はありますか？

この度、自宅（土地・建物）を買換える予定です。現在の自宅を4,000万円で売却し、その資金を元に新しい住宅を購入する予定です。

ただし現在の自宅は、5～6年前に父から相続したものであり、代々相続してきた土地のため取得価額が分かりません。

この場合、取得費は売却価格の5％として計算されるため、売却金額4,000万円の大部分に課税されると聞きました。

新居の購入資金を確保するために、税金を軽減できる制度はないのでしょうか。

A．「居住用財産の買換え特例」を利用すると課税を繰り延べできます

自宅を売却して新しい住宅へ買換える場合、居住用財産の買換え特例という制度を利用できる可能性があります。

この特例を適用すると、通常とは異なる方法で譲渡所得を計算します。

通常の譲渡所得の計算方法

通常、自宅を売却した場合の譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡対価 − 取得費 − 譲渡費用

今回の例では、取得価額が分からないため概算取得費（売却価格の5％）が使われます。

計算例：

4,000万円 −（4,000万円 × 5％）− 譲渡費用

つまり、「いくらで買って、いくらで売ったか」という利益に対して税金が課税される仕組みです。

居住用財産の買換え特例を使った場合

この特例を適用すると、税金の計算方法が変わります。

基本的な考え方は次のとおりです。

売却金額で新しい住宅を購入した場合、余った金額のみに課税される

例：新居を3,800万円で購入

• ・売却価格：4,000万円
• ・新居購入価格：3,800万円

余った200万円の部分のみ課税されます。

例2：新居を5,000万円で購入

• ・売却価格：4,000万円
• ・新居購入価格：5,000万円

売却資金をすべて新居に充てたため、課税は発生しません。

この制度の重要な注意点

この制度は税金が免除される制度ではありません。

あくまで課税を将来へ先送りする制度（課税の繰延べ）です。

そのため、新しく購入した住宅を将来売却した場合、先送りされた税金が上乗せされて課税されることになります。

ただし、新居に長く住む予定であれば、その間は税金を支払う必要がないため資金確保のメリットがあります。

居住用財産の買換え特例の主な適用要件

この制度を利用するには、いくつかの条件があります。代表的なものは次のとおりです。

• ・売却する住宅を10年以上所有していること
• ・売却する住宅に10年以上居住していること
• ・譲渡対価が1億5,000万円以下であること
• ・3,000万円の特別控除など、他の特例を併用していないこと

制度の適用期限

この特例は、平成25年12月31日までの期限付き制度です。

今後の税制改正により、制度が延長されるかどうかにも注意が必要です。

まとめ

• ・居住用財産の買換え特例は税金を先送りできる制度
• ・売却資金を新居購入に充てれば課税が軽減される
• ・将来売却時には先送りした税金が課税される

特例には複数の種類があるため、自分に最も有利な制度を選ぶことが重要です。

具体的な適用については、税務署または税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

※本文で紹介した内容は概略となります。詳細については税務署または税理士等の専門家にご確認ください。掲載内容は作成時点の法令に基づいています。

免責事項

※本文で紹介させていただいた内容は概要となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認ください。また、掲載の内容は作成日時点の法令等に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

• 資産運用に関するご相談は東京メトロポリタン税理士法人へ
• 不動産に関するお金や税金についてお答えします。東京メトロポリタン税理士法人の高橋　貴輝が、豊富な経験と知識を活かしてお手伝いいたします。
• 電話番号：03-3345-8991
• メールによるご相談（無料）：info@tmcg.co.jp