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相談内容：借地権と底地の交換

Ｑ：父の代から長年、100坪の土地を借りて建物を建て住んできました。この100坪分について私は借地権を有しています。このたび、地主さんより、私の住んでいる70坪の部分の底地と、庭の30坪部分の借地権を等価で交換したいとの要望がありました。

結果として、70坪部分は私の所有土地に、30坪部分は地主さんの所有土地になります。試算では、私が取得する土地の時価は2,800万円、地主さんが取得する借地権は1,800万円。時価差額は1,000万円で、高い方の20％を超えています。この場合、交換の特例は受けられるのでしょうか？譲渡所得税は発生するのでしょうか？

交換の特例（所得税法第58条）について

交換の特例とは、1年以上所有していた固定資産を同種の資産と交換し、同一の用途に供する場合に譲渡がなかったものとみなす特例です。底地と借地権の交換も、同種固定資産の交換に該当します。

ただし、交換する資産の時価の差額が高い方の20％を超える場合は、特例の適用を受けられません。

時価の考え方と実務上の取り扱い

時価は譲渡や取得者によって異なります。ある人にとってどうしても欲しい土地であれば、その価格が時価となります。

• ・交換譲渡者と交換取得者が親族関係等の特殊な関係でない場合
• ・時価差額が贈与と認められる場合を除く
• ・合意された価額が合理的に算定されている場合
• ・通常の取引価額と異なる場合でも、特例上の価額は合意した価額に従う（所得税基本通達58-12）

税務上の取り扱い

ご質問のケースでは、双方で合意した金額により交換があったものとされます。交換差金の授受がなければ、譲渡所得税も発生しません。

確定申告の必要性

交換特例を適用しても、税金は発生しなくても、確定申告は必ず行う必要があります。

注意事項

本文は概略です。詳細は税務署または税理士などの専門家に確認してください。また、掲載内容は作成日時点の法令に基づくもので、実際の取引時には改めて該当法令を確認してください。