住宅関連記事・ノウハウ

家づくり計画の段階から出口戦略を考える

こんにちは。ネクスト・アイズ早坂です。

住宅と不動産は、みなさまご承知の通り、高嶺の花となりました。

中古マンションでも１億円超えがあたりまえの話になり、戸建住宅も土地・建物をあわせると、首都圏はもちろん地方中枢都市圏や中核都市圏でも住宅ローン審査で涙を呑むような価格帯になりました。

となると、定年前、または35年で住宅ローンを完済するという資金計画では、残念ながら手が届かない可能性があるという状況に。

一方、高市内閣が掲げる物価対策と景気回復対策は、ちょっとしたことでハイパーインフレを引き起こしかねない諸刃の剣でもあります。結果として住宅と不動産価格は、短期的にはちょっと下がったとしても、長期視点で眺めると、価格が大幅に下がるということは考えにくい状況ともいえます。

家づくり計画の段階から出口戦略を考える

そこで、ひとの一生を25年単位・50年単位で考えてみます。現在は、残念ながら定年後に悠々自適なセカンドライフを過ごすことは夢のまた夢。定年を迎え年金をもらえる年齢に達しても、社会とのつながりを保つ目的とあわせ、なにより生活のため、再就職もしくは独立して稼ぐことが求められています。ということは、これから住む家を稼ぐための資産と捉え、超長期視点で稼ぐ家にする計画がたいへん重要なことになってきます。

では、稼ぐ家にするにはどうすれば良いのでしょうか。

まず、だれしも思いつくのは担保評価が出る立地ですが、これから土地を探す方々にとって担保評価が出る立地を取得するハードルは高く、だれしもできる話ではありません。

となると、立地条件を優先して、建物コストをいかに下げるかですが、たいていの方々は狭小住宅にすれば安く建てられるのでは？と考えます。

狭小住宅は建物価格が上昇する

実は、狭小住宅または３階建以上の住宅は建築費が上昇します。

理由は簡単で、狭小住宅は土台や柱、梁などの構造材はもちろん、壁などの面材において、基準となる材料の寸法に沿わない長さ・面積が増えることから、資材のロスが少なからず発生します。また、工事空間が狭いなかで工事を進めなければならないことから、資材搬入や現場作業の手間がかかります。これは、傾斜地や旗竿敷地など条件の悪い土地になると、搬入コストをはじめ職人さんの作業効率低下により職人さんの拘束時間が延び、さらなる人件費の上昇を招きます。

さらに、窓はもちろん、キッチンや浴室などの水周り設備や照明器具などは建物の延床面積に関わらず必要で、中東情勢緊迫化を起因とした石油化学製品の価格急騰をうけ、住宅設備機器メーカー各社とも資材価格の大幅値上げを計画していることから、結果として、狭小住宅の建物価格は経済的な延床面積の建物と比較して、高くなってしまいがちなのです。

狭小コンテンツ

限界分譲地の購入はリスクしかない

土地が安いという理由で、いわゆる限界分譲地を検討する方もいらっしゃるかもしれません。限界分譲地は、電気・ガス・水道といったライフライン整備に多額の費用がかかる可能性もあり、かつ、ご自身が高齢者となってしまうと日々の買い物に行くのも難儀になってしまいます。

もちろん、ご自身が高齢者になっても、すべてAmazonなどのECサイトやネットスーパーで済ますという割り切りもありますが、高齢になって最も辛いことは孤独であること。ひととの会話といった、社会との接点が喪われてしまうと、行き着く先は孤独死です。

計画段階から建物の付加価値をどう高めるか

建物の付加価値を高める、すなわち稼ぐ家にするには、自宅の半分を賃貸として利用する賃貸併用住宅が回答のひとつになりますが、自宅部分もそれなりの延床面積を確保する必要があることから、一戸あたりの延床面積が大きくなります。結果として、建築価格は大きく上昇してしまいます。あわせて、いくらで賃貸に出すかという点についても、近隣相場を無視した賃料では入居者を見つけることがたいへん難しくなります。

たとえば付加価値を創造する切り口として、少子高齢化を見据え高齢者賃貸にするという切り口もありますが、高齢者の場合は孤独死などに対するリスクヘッジも考える必要があります。

となると、遠い将来、自分が高齢者向けの住宅や施設に入居したとき、新築計画時から、いかに住まいを高く売れるようにするか＝超長期視点での出口戦略を検討することが重要になります。

ひとつめは、個性の強すぎるインテリアや機能は、できるだけ控える。こだわり＝個性の強いインテリアや機能は、たいてい大きな費用がかかります。ただ、新築時にいくらお金がかかったこだわりのインテリア・機能だとしても、買い手の趣味に合わないとなると、売買時に評価されにくくなってしまいます。また、住んでいるときは満足度が高いとしても、年齢を重ねていくと個人の趣味趣向は変化していくものです。計画時の趣味趣向は、生活する期間とともに変化していくことをあらかじめ想定して、シンプルかつメンテナンスしやすい、長期間使うことで素材の味わいが出てくる天然素材などを検討したほうが、結果として高値で売却できる可能性があります。

ふたつ目は、現在流行の外観デザインは、数十年経ってしまうと単に古くさいデザインになりがち。一方、北欧風に代表されるトラデッショナルなデザインは、根強いファンがいることから、売りやすくなるようです。3つ目は、将来にわたって住宅ローン融資を受けられたり、住宅ローン減税の対象となるような住宅性能にすること。将来の買い手が住宅ローンを使おうにも住宅ローンが使えなかったり、住宅ローン減税の対象にならない住宅性能しかないと、買い手がほとんどいなくなってしまいます。