住宅関連記事・ノウハウ

ローンで賃貸建物を建てると相続税対策になる理由｜税金相談室Q&A

Q．ローンで賃貸アパートやマンションを建てると相続税が安くなるのはなぜ？

ローンを利用して賃貸アパートやマンションを建てると相続税対策になるとよく聞きます。

これはどのような仕組みで相続税が安くなるのでしょうか。

A．土地や建物の評価額が下がるため相続財産が減少します

相続税対策として賃貸物件を建てる方法は、不動産活用の中でも非常に代表的な方法です。

これは、現金のまま保有するよりも、不動産として評価した方が相続税評価額が低くなるという仕組みを利用しています。

相続税評価の仕組み（例：現金1億円を活用する場合）

例えば、現金1億円を使って賃貸アパートを建てるケースを考えてみます。

• ・土地購入：5,000万円
• ・アパート建築：5,000万円

1．土地の評価（貸家建付地）

土地は相続税評価では路線価を基準に評価します。

路線価は通常、公示価格の約80％程度で設定されています。

そのため、5,000万円で購入した土地は、おおよそ4,000万円程度の評価になる可能性があります。

さらに、この土地に賃貸建物を建てると貸家建付地として評価されます。

貸家建付地の評価は、更地評価の約80％程度になります。

計算例：

4,000万円 × 80％ ＝ 3,200万円

つまり、5,000万円の土地が約3,200万円に評価減されます。

2．建物の評価（貸家）

建物は固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額は一般的に建築費の約50％程度になるケースが多いとされています。

例えば5,000万円で建築した場合、評価額は約2,500万円になります。

さらに賃貸建物として貸し出すことで約30％の評価減が適用されます。

計算例：

2,500万円 × 70％ ＝ 1,750万円

つまり、5,000万円の建物が約1,750万円で評価されることになります。

結果：相続財産の評価額

土地と建物の合計評価額は次のとおりです。

• ・貸家建付地：3,200万円
• ・貸家：1,750万円

合計：4,950万円

つまり、現金1億円が約半分の評価額になる可能性があります。

小規模宅地等の特例が使える場合

さらに小規模宅地等の特例を利用できる場合、貸家建付地の評価額を最大50％減額することができます。

例：

3,200万円 × 50％ ＝ 1,600万円

最終的な評価額：

4,950万円 − 1,600万円 ＝ 3,350万円

つまり、1億円の資産が約3,350万円の評価になる可能性があります。

ローンを利用する理由

なお、相続税対策としては、必ずしもローンを利用する必要はありません。

ローンが有効なのは次のようなケースです。

• ・土地はあるが現金がない場合
• ・現金を手元に残しておきたい場合

このような場合にローンを活用することで、賃貸建物の建築による相続税対策を実現することができます。

注意事項

※本文で紹介した内容は概略となります。詳細については税務署または税理士等の専門家にご確認ください。また掲載内容は作成時点の法令に基づいており、実際の取引の際には最新の法令をご確認ください。

免責事項

※本文で紹介させていただいた内容は概要となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認ください。また、掲載の内容は作成日時点の法令等に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

• 資産運用に関するご相談は東京メトロポリタン税理士法人へ
• 不動産に関するお金や税金についてお答えします。東京メトロポリタン税理士法人高橋貴輝が、豊富な経験と知識を活かしてお手伝いいたします。
• 電話番号：03-3345-8991
• メールによるご相談（無料）：info@tmcg.co.jp