住宅関連記事・ノウハウ

団体信用生命保険とは？

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入すると、ローンを組んだ人に万が一のことがあった場合、ローンの残債が完済できる仕組みになっています。団信に加入すると、万が一の場合に安心できます。

団体信用生命保険（団信）の基本

• ・住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りのローンが弁済される保険
• ・民間金融機関では加入が必須の場合が多い
• ・フラット35では任意加入だが特約保険料が必要

夫婦で住宅ローンを組む場合の団信

• 収入合算の場合：団信は主債務者のみ、配偶者は別途生命保険を検討
• ペアローンの場合：夫婦それぞれが団信に加入可能、保障額の割合は金融機関により異なる

フラット35の「デュエット（夫婦連生団信）」

• ・夫婦どちらかが死亡または高度障害状態になった場合、ローンが全額弁済
• ・特約保険料は通常の約1.56倍

3大疾病保障付き団信

• ・がん、脳卒中、心筋梗塞などの場合にもローンが弁済される
• ・保険料（上乗せ金利）は高め
• ・フラット35の「デュエット」と併用できない場合がある

団信と生命保険の比較

• ・若い場合は、民間の生命保険の方が保険料が安い場合がある
• ・団信加入で生命保険を見直すことも検討
• ・ライフプランに合わせて保険全体を考える

【2】住宅ローンの繰り上げ返済 4つの疑問!?

住宅ローンを組んで住宅購入し、引っ越しを済ませると「さて、節約を頑張って繰り上げ返済をドンドンしよう！と気持ち新たに家計管理をする人も多いのではないかと思います。住宅ローンの繰り上げ返済について、よくある質問などを取り上げながら前提となる住宅ローン当初3000万円（金利2％、期間30年、元利均等返済）の場合を基に解説します。

繰り上げ返済の基本的な考え方

• ・住宅ローン契約後に繰り上げ返済を検討する人は多い
• ・繰り上げ返済はローン残高を減らし、利息負担を軽減する効果がある

期間短縮型と返済額軽減型どっちが有利？

繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。期間短縮型は、毎月の返済金額は変えずに返済期間を短縮する方法で、「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに返済額を軽減する方法です。当初3000万円（金利2％、期間30年、元利均等返済）の住宅ローンを組み、6年目に300万円の繰り上げ返済をする場合、期間短縮型と返済額軽減型を比較してみましょう。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

• 期間短縮型
  • 利息軽減効果：約177万円
  • 返済期間：3年6ヶ月短縮
  • 毎月の返済額は変わらない
• 返済額軽減型
  • 利息軽減効果：約81万円
  • 毎月の返済額：12,716円減少
  • 残りの返済期間は変わらない

どちらを選ぶべきか

• 利息軽減効果を優先するなら期間短縮型
• 毎月の返済額を減らしたいなら返済額軽減型

繰り上げ返済は年明けの方が有利？

住宅ローン減税を利用している場合、期間短縮型でも、返済額軽減型の場合でも、繰り上げ返済をする時期は、年明けにした方が有利になります。住宅ローン減税は、年末の住宅ローンの残高の1％（住宅の取得年によって上限が異なる場合があります。）が、所得税・住民税から控除される仕組みになっています。従って、年末に繰り上げ返済をすると、住宅ローン減税の額が少なくなる場合があるので注意が必要です。ただし、住宅ローン減税の適用がある場合でも、繰り上げ返済後も、住宅ローン減税の上限を上回ったローン残高がある場合や、住宅ローン減税の控除額が所得税・住民税の適用範囲を超えている場合などは、住宅ローン減税に関係なく、できるだけ早く繰り上げ返済をした方が有利になります。

住宅ローン減税と繰り上げ返済

• ・住宅ローン減税を考慮すると、繰り上げ返済は年明けが有利
• ・年末に繰り上げ返済すると住宅ローン減税額が減る可能性がある
• ・住宅ローン減税の上限を超えている場合は、繰り上げ返済を急いでも良い

繰り上げ返済はまとめてした場合と小まめにした場合どちらが有利？

前提条件の住宅ローンで、6年目にまとめて300万円の繰り上げ返済をした場合と、毎年（期首）に50万円ずつ合計300万円の繰り上げ返済（期間短縮型）をした場合を比較してみましょう。6年目に300万円の繰り上げをするケース（既出）の利息軽減効果は約177万円で、短縮期間は3年6ヶ月でした。毎年50万円の繰り上げ返済をした場合は、利息軽減効果は201万円で、返済期間も3年8ヶ月短縮されるという結果でした。従って、繰り上げ返済は、まとめてするよりも、こまめにした方が有利になるといえます。

繰り上げ返済のタイミング

• ・まとめて繰り上げ返済するよりも、こまめに繰り上げ返済する方が有利
• ・こまめな繰り上げ返済は、利息軽減効果が高く、返済期間も短縮できる

期間短縮型と返済額軽減型どっちが有利？

繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。期間短縮型は、毎月の返済金額は変えずに返済期間を短縮する方法で、返済額軽減型は、残りの返済期間は変えずに返済額を軽減する方法です。当初3000万円（金利2％、期間30年、元利均等返済）の住宅ローンを組み、6年目に300万円の繰り上げ返済をする場合、期間短縮型と返済額軽減型を比較してみましょう。

まず、期間短縮型の利息軽減効果は、約177万円です。返済期間も3年6か月短縮されます。ただし、返済額は110,886円で変わりません。一方、返済額軽減型の利息軽減効果は、約81万円です。返済額は110,886円から98,170円に12,716円減りますが、残りの返済期間は変わりません。利息の軽減効果として考えると、期間短縮型の方が断然有利と言えます。ただ、毎月の返済額を減らし、家計の支出の負担を減らしたいというのであれば、返済額短縮型にもメリットがあるといえます。

期間短縮型と返済額軽減型の再確認

• 期間短縮型:利息軽減効果が高い、返済期間を短縮
• 返済額軽減型:毎月の返済額を減らす、返済期間は変わらない
• ・利息軽減効果を優先するなら期間短縮型

繰り上げ返済時期の注意点

• ・住宅ローン減税を考慮すると、繰り上げ返済は年明けが有利
• ・ただし、減税上限を超えている場合は、繰り上げ返済を急いでも良い

繰り上げ返済の頻度

• まとめて繰り上げ返済するよりも、こまめに繰り上げ返済する方が有利

繰り上げ返済は、どんどんした方が有利？

繰り上げ返済は、できるだけ早く、小まめにした方が、利息を軽減するという視点で見ると、断然有利であるといえます。けれども、無理して繰り上げ返済をし過ぎて、手元資金が少なくなって、イザという時の資金が不足してしまうのでは、本末転倒です。お子様が小さいうちは、どんどん繰り上げ返済ができるでしょうが、お子様の教育費がかかる時期になって、十分な貯蓄ができていないという状態になってしまうかもしれません。長期的なライフプランと、マネープランを見た上で、繰り上げ返済のペースを検討すると良いでしょう。

繰り上げ返済のペース

• ・早期の繰り上げ返済は有利だが、無理は禁物
• ・ライフプランとマネープランを考慮してペースを検討
• ・教育費など将来の支出も考慮

意外に多い損な繰り上げ返済!?

相談をしていると、「ちょっと、もったいないな……」と思う繰り上げ返済をしている人が意外に多くいます。例えば、共働きで、夫婦でペアローン（個別に住宅ローン・夫2000万円、妻500万円など）を組んでいる場合、妻のローンはできるだけ早く完済してしまおうと、妻の住宅ローンに集中して繰り上げ返済をしているケースが散見されます。気持ちとしては理解できるのですが、お金の面で考えると、同じ金額を同時期に繰り上げ返済すると考えた場合、夫の住宅ローンを返済した方が、資金面で有利になる場合もあります。このように、住宅ローンの繰り上げ返済の仕方によって、有利・不利はさまざまです。住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションができるサイトもありますので、活用してみましょう。

損な繰り上げ返済の例

• ・ペアローンの場合、どちらのローンを優先するかで有利不利が変わる
• ・安易な繰り上げ返済は損をする可能性も
• ・シミュレーションを活用して計画的に行う

FPへの相談のススメ

• 住宅ローンの繰り上げ返済には、さまざまな注意点がある
• ライフプラン全体を考慮した計画が必要
• ファイナンシャルプランナーへの相談をおすすめする

• 住まいの資金計画についてのご質問やご相談はこちらよりどうぞ
• FPオフィス Life & Financial Clinic（ＬＦＣ）（外部リンク）　担当：ファイナンシャルプランナー ＣＦＰ(R)　平野直子

• ご家族構成やライフスタイルによって家づくりやリフォームはさまざまです。ファイナンシャルプランナーとして、
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