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第19回：二世帯住宅を建てる場合の資金計画

　二世帯住宅を建てる場合、親世帯と子ども世帯が、資金をどれくらい出し合うか、ローンを組む場合の借り方などについて、悩むことも多いようです。今回は、二世帯住宅を建てる（建替える）場合の資金計画について、解説します。

　■親子リレーローンとは？

　一般的に、住宅ローンは、80歳までに完済する必要があるので、例えば、65歳3カ月の親が単独で住宅ローンを組もうとすると、返済期間を14年以内にする必要があります。（借入時の年齢は、切り上げた年齢で計算します。）無理のない返済プランを考えた場合、あまり借入額は多くできません。また、二世帯住宅を建てる資金に見合うだけ、借入をしたい場合は、借入期間が14年では短いでしょう。

　これに対して、リレーローンを使った場合、親が借り入れて、子どもは連帯債務者となり、債務を引き継ぎます。ローンを引き継いだ子どもも、80歳までに完済すれば良いので、親が完済する年齢の制限がなくなります。（フラット35の借入期間は、最長35年など、金融機関ごとに最長期間はあります。）
　（例）フラット35申込時、父65歳3カ月、後継者（長男）30歳5カ月

　●親子リレー返済を利用しない場合
　・借入期間：80歳－66歳＝14年
　●　親子リレー返済を利用する場合
　・借入期間：80歳－31歳＝49年⇒35年（最長）

　なお、フラット35の場合、親子リレー返済の後継者となれる人は、以下の１～３の要件に全て該当する必要があります。
　1.申込本人の子・孫等（申込本人の直系卑属）、またはその配偶者で定期的収入がある
　2.申込時の年齢が満70歳未満
　3.連帯債務者になることができる（1名のみ）

　　　【参考】●第15回：連帯保証と連帯債務の違いは？

　■親子リレーローンを借りる場合の団体信用生命保険

　ローンを借りている人が、団体信用生命保険（団信）に加入している場合、万が一の時には、ローンの残債が完済されますが、親子リレーローンを組む場合は、誰が団信に加入するか、よく検討する必要があります。

　例えば、フラット35の場合、借入本人または後継者（連帯債務者）のどちらか、1人だけが団信に加入できます。加入した人に万が一の場合は、加入した人の住宅の持ち分や返済額などに関係なく、住宅ローンの残債が全額完済されます。一方、加入していない人が亡くなったり、高度障害状態になっても、残債はそのまま残ってしまいます。また、返済の途中で、団信加入者の変更をしたり、３大疾病付機構団信への加入変更は、できません。
　一般的には、「親が団信に加入して、満80歳で団信保障が満了した後、後継者が団信に加入しよう」と、考えがちなのですが、人の寿命は、予測ができません。「父親の健康状態もいいので、まずは、親が団信に加入した」としても、後継者も別途民間の生命保険に加入するなど、後継者の万が一にも備えることをお勧めします。

　　　【参考】●第13回：団体信用生命保険とは？

　■親子リレーローン以外のローンの借り方

　リレーローン以外に親子でローンを借りる方法としては、親子ペアローンがあります。これは、親子がそれぞれローンを借り入れる方法です。住宅ローン控除なども、親子がそれぞれ受けられる、というメリットはあります。

　　　【参考】●第18回（その1）：共働き夫婦の住宅ローン

　■親子二世帯、それぞれのライフプランを作ろう

　リレーローン、ペアローン、いずれも親子で借りられるとはいえ、親世帯の老後にローンの返済が続く点などを考えると、慎重に検討する必要があります。親世帯はローンを組まずに、頭金や生活費の支援といった形で、資金を出す方も多いです。その場合は、子世帯のみが住宅ローンを組むので、返済プランや万が一の保障はシンプルになります。子世帯の将来の家計に無理がないかどうか、親世帯も、いくらまで資金援助をすることができるか、二世帯それぞれのライフプランを作ると、親子の話し合いもスムーズになります。

　　　【参考】●第3回：住宅資金を親に援助してもらう方法について

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