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相続税対策 賃貸併用住宅 実施編

今回は前回に引き続き、賃貸併用住宅＝“賃貸オーナー”になるためのステップにおける“実施編”。事業計画から実行編につきまして解説します。

賃貸経営収支シミュレーションが大切

賃貸オーナーになる時、賃貸経営の収支シミュレーションがもっとも大切になってきます。この収支計画をもとに、資金調達(金融機関とのローン打ち合わせ)、ならびに適切なプランを設計。建築工事の発注と工事建物の確認という流れになります。

資金調達の段階にあたって借入金利や返済期間で大きな差になりかねないのが利用できるローンの種類。自宅と賃貸部分が半々程度なら、アパートローンと比較して金利が低い住宅ローンでの資金調達ができる可能性があります。住宅ローンの最大のメリットは、アパートローンやプロパー融資に比べると金利が低く、担保掛目が大きいため担保評価額も多く出るところ。つまり、アパートローンと比較して借入額を増やせる可能性があるのです。また建物構造に関係なく最長35年までローンを組むことができるのが魅力です。

ただし、最大のデメリットとして、住宅ローンで賃貸併用住宅を検討する場合、多くの金融機関の住宅ローンでは自宅部分を建物全体の51％以上(つまり賃貸部分を49％以下)にすることが要件。また、住宅ローンの場合のデメリットとして、融資審査で新たに入ってくる賃料収入を借入の返済財源として見ることができないということがあります。逆にアパートローンやプロパー融資は、審査の際に購入や建築により、これから入ってくるであろう家賃収入を借入返済の返済財源として見ています。つまり、アパートローンやプロパー融資では家賃収入から経費を算出した残り(キャッシュフロー)で借入返済ができるかどうかを見ますが、住宅ローンは年収に対し年間元利返済額(住宅ローンのみならず車のローンや教育ローン、カードローン等他の借入も含め)が年収の何％になるのかで返済能力を判断します。

よって、どの金融機関のどのローン商品を選ぶかによって、返済計画は大きく変わります。その比較検討の根拠が賃貸経営の収支シミュレーション。賃貸経営の収支シミュレーションの出来不出来で、収益が大きく変わります。

建築計画・工事発注・工事確認は、通常の住宅とそう大きく変わるものではありません。賃貸経営の収支シミュレーションによって、賃貸部分の間取り・面積が決まります。その計画に沿って建築計画が決まり、建築工事の発注、工事建物の確認を経て、いよいよ賃貸経営のスタート。ここからが本番です。

次回は、賃貸経営のポイントについて解説いたします。